Профессионалы РН уже открыто признают наличие спекулятивного пузыря

Заметное место занимает известный эксперт по рынку столичной недвижимости, глава аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. «Нынешний ценовой скачок, – говорит господин Репченко, – вызывает у меня очень много вопросов, в частности, в отношении его экономической обоснованности. Довольно скоро, ориентировочно к марту-апрелю, вся нынешняя паника на московском рынке недвижимости прекратится».

По мысли Репченко, покупать московские квартиры сейчас просто некому: крупные и средние инвесторы вряд ли будут вкладываться в розничную покупку квартир на вторичке, скорее уж они инвестируют средства в более доходную коммерческую недвижимость. «Что же касается мелких инвесторов – людей, которые вкладывают свои сбережения в ПИФы, то для них порог входа на квартирный рынок при нынешних ценах уже слишком высок», – полагает господин Репченко.

«Я не верю, что весь 2008 год цены на квартиры в Москве могут расти по 5–10% в месяц и удвоиться к 2009 году», – резюмирует Олег Репченко.

Другое мнение высказал директор аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислав Луцков: «На самом деле, цены на квартиры на вторичном рынке Москвы начали расти еще с июля прошлого года, на первичном рынке (как в Москве, так и в Московской области) рост не прекращался с начала этого года. Поэтому говорить о том, что рост цен начался только сейчас – совершенно неправильно, – заявил он корреспонденту «Газеты.Ru».

По его мнению, причина роста в том, что вернулся отложенный спрос, которого не было в первом полугодии 2007 года, и рынок оживился.

Впрочем, представитель «МИЭЛЬ» говорит, что радоваться нынешнему росту цен не нужно: спрос не сможет за ним угнаться. «Кризис банковской ликвидности сократит спрос. Банки ужесточили требования к заемщикам, повысили процентные ставки, – говорит господин Луцков. – Сейчас человек, зарабатывающий порядка двух тысяч долларов в месяц, имеющий 25% в качестве первоначального взноса, не может купить себе даже однокомнатную квартиру в ближайшем Подмосковье. Это отсечет существенную долю спроса, поскольку порядка 30% сделок как на первичном, так и на вторичном рынке составляют ипотечные сделки. По нашей оценке, если все так и будет развиваться, платежеспособный спрос реализуется с опережением и уже с мая рынок встанет.

Если темпы роста цен снизятся, ажиотаж схлынет гораздо быстрее, в ближайшие недели. Тогда в сложившихся условиях рынок будет медленно расти,» – заявил Владислав Луцков.

Иначе смотрит на сообщения о «росте цен» на жилье руководитель агентства недвижимости «Савва», вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев. По его мнению, эти сообщения – в первую очередь, попытка продавцов недвижимости «прогнуть» рынок, попробовать навязать покупателю новые, более высокие, цены.

«Что касается роста цен предложения – это реакция, прежде всего, продавцов на информацию о снятии 30% предложений в декабре с рынка, а также в связи с ожиданиями реакции российской экономики на международный кризис финансовых рынков и слухи о деноминации рубля», – заявил вице-президент РГР «Газете.Ru».

«Как на любой бирже, люди используют любую ситуацию для увеличения своих потенциальных доходов. И если рынок прогибается, они его прогибают. Особенно если СМИ начинают упорно муссировать слух о новом витке роста цен и, опираясь на некорректную информацию, начинают раскачивать «лодку» под названием «рынок». А при этом покупатели, имея не вполне корректную информацию, вынужденно принимают решения», – полагает господин Апрелев.

По его мнению, рост цен предложения на маленькие квартиры подталкивает рост цен на расселяемые квартиры и создается впечатление, что цены на рынке растут на все квартиры.

Спровоцированный продавцами «рост цен» может привести к застою или даже к некоторому снижению цен на жилье:

«Возможны два сценария: раскачивание «лодки» приведет к витку роста цен за 3–4 месяца на 15–20%, а затем – к отсутствию спроса и застою на рынке в течение 6–8 месяцев. Если «лодку» не раскачивать, то в течение двух месяцев ситуация придет в русло отсутствия роста цен, к их стабилизации и корректировке в сторону понижения», – заявил Константин Апрелев в беседе с корреспондентом «Газеты.Ru».

«Рост цен имеется, однако я бы не стал преувеличивать масштабов «бедствия», – заявил в беседе с корреспондентом «Газеты.Ru» руководитель Департамента стратегического маркетинга ОАО «Росгосстрах» Алексей Зубец. – Даже после быстрого роста цены московского «квадрата», рассчитанного в евро, в последнее время цены достигли только максимума осени-зимы 2007 года».

Он полагает, что оживление на рынке недвижимости связано с финансовым кризисом: понимание того, что ПИФы в ближайшие месяцы не только не принесут прибыли, но, скорее всего, от них можно ждать убытков, привело к тому, что инвесторы «перекладываются» из акций в недвижимость.

«Можно говорить об очередном «пузыре» на московском рынке жилья, не подкрепленном реальным спросом со стороны конечного потребителя, – полагает господин Зубец. – О том, что это именно спекулятивный бум , говорит, в частности, то, что в рост пошли все сегменты московского рынка одновременно, невзирая на качество жилья. Причем лидерами роста оказались и так наиболее переоцененные «убитые» московские квартиры».

Как и большинство опрошенных «Газетой.Ru» экспертов, господин Зубец полагает, что нынешняя ситуация на рынке не будет продолжаться долго: конечный потребитель не может поддержать спрос на московское жилье при таких ценах, и через пару месяцев ситуация успокоится.

Сходный скептический взгляд на перспективы роста цен на столичные квартиры предлагает независимый аналитик рынка недвижимости, редактор сайта ARN.ru Андрей Бекетов: «Вероятнее всего, скачок цен произошел в связи с тем, что часть продавцов предположила, что они смогут предложить покупателям альтернативу: вместо падающего фондового рынка – растущий рынок недвижимости», – заявил он корреспонденту «Газеты.Ru». В то же время, полагает он, говорить о том, что это удалось, пока невозможно.

«Фондовый рынок – совершенный рынок, и там фиксируют цену сделки. На рынке недвижимости можно видеть позицию только одной стороны – продавца. Но не факт, что покупатель готов купить товар по заявленной цене», – говорит Бекетов.

Он считает, что период снижения фондовых индексов завершился, поэтому деньги опять вернутся на фондовый рынок, в том числе и те, которые могли быть выведены на рынок недвижимости.

К сожалению, комментарии закрыты.