Парадоксы московских строек

Алексей Щукин, автор «Эксперт», «D`», «Вещь»

На рынке недвижимости появилась новая схема продаж: на самых первых строительных стадиях — «котловане» и «нуле» — квартиры стоят дороже, чем по завершении строительства дома

На днях один приятель попросил меня найти компанию, возводящую новостройку, под которую огородили участок недалеко от Садового кольца. Он хотел купить там квартиру в числе первых, чтобы вышло подешевле. Владельца участка найти оказалось непросто: информации в интернете не было, и пришлось задействовать знакомых, связанных со столичным строительным рынком. Впрочем, эта история не о прозрачности рынка, а о другом. Оказалось, что в девелоперской компании, которой принадлежит этот участок земли, работает мой приятель, который сразу шокировал меня заявлением:

— Если человек, который хочет приобрести квартиру, твой хороший друг, то я бы не рекомендовал ему покупать ее на данной стадии.

— Почему?!

— У нас новая схема продаж. В самом начале мы выставляем не просто предельные цены, а даже выше. Так мы «съедаем» накопленный в данном районе спрос. А потом в процессе строительства опускаем стоимость 1 кв. м до среднерыночных цен.

Вот это действительно новинка, ставящая все с ног на голову. Года два назад некоторые застройщики, пользуясь превышением спроса над предложением, стали уходить от тактики постепенного повышения цен. Уже на нулевой стадии они устанавливали рыночные цены. Но чтобы на «нуле» продавать дороже, чем по окончании стройки, — это фантастика! Что это значит для покупателя? Главное — перестает работать привычная схема инвестирования, когда можно было сыграть на росте стоимости жилья в процессе строительства. Схема, отражавшая элементарный рыночный закон: чем выше риски, тем ниже цена.

Впрочем, прошлая схема начала давать сбои давно. Помню рассказ знакомого из отдела продаж компании «Дон-строй» трех-четырехлетней давности: «Звонит клиент, купивший через меня квартиру, и спрашивает: “Как дела? Я пока не собираюсь продавать жилье, но скажи, насколько выросла в цене моя квартира?” Беру текущий прайс, нахожу похожие квартиры, и оказывается, что они подешевели на несколько сотен долларов с метра. Что делать? Чтобы не расстраивать его, говорю: “Да все нормально, стоимость метра в твоем доме подросла на $300”. Клиент подсчитывает свою виртуальную прибыль, успокаивается и пропадает на год».

Но как же инвестор, тратящий сотни тысяч или миллионы долларов, не замечает снижения цен? На этот случай есть масса уловок. К примеру, рядом с покупателем почти всегда есть риэлтер. А последний заинтересован в получении комиссии именно с этой сделки, а не с роста стоимости объекта недвижимости. Недвижимость — не биржевой товар, и потому его оценка весьма субъективна: прямые аналоги не всегда находятся. Риэлтер, обладающий большей информацией о рынке, чем покупатель, часто ведет его именно к тому объекту, где больше его комиссия. Для особо неразборчивых риэлтеров это может иметь последствия. Так, мне рассказывали, что топ-менеджер одной из крупнейших сырьевых компаний в присутствии свидетелей просто избил в лифте девушку-риэлтера, заподозрив ее в подобном нечистоплотном ведении дел.

Потребитель чаще всего находится в неведении. Чтобы увидеть динамику цен, надо иметь возможность сравнить прайс-листы за определенный промежуток времени. Но попробуйте их найти! Даже текущих цен зачастую нет на сайте продавцов жилья: покупатель — существо пугливое, зачем его напрягать? Прайс дают в офисе, когда клиента уже плотно обрабатывает менеджер.

Но не только техники продаж позволяют играть с ценами. Вопрос еще в дефиците новостроек. Как бы ни хвалились столичные чиновники, но в Москве жилья возводится на душу населения сегодня меньше, чем в плотно застроенной Голландии. А если строится мало, то каждый объект становится уникальным. Как следствие, маркетологи часто ошибаются при назначении цен. Ошибаются в обе стороны — то переоценивая, то недооценивая объекты. Свежая байка, которая ходит по рынку: один инвестор-застройщик при реализации квартир в возводимом доме на Смоленской площади определил при помощи маркетинговых исследований, что оптимальная начальная цена этих квартир — $15 тыс. за 1 кв. м. Начались продажи, и компания столкнулась с ажиотажным спросом. Квартиры уходили влет. Продажи были остановлены. Руководство отделов маркетинга и продаж, по слухам, получили выговоры. А реализация квартир продолжилась уже по новым ценникам — $25 тыс. за «квадрат».

Впрочем, чаще всего ошибаются в иную сторону, то есть переплачивает покупатель. Но если в цене можно ошибиться на $10 тыс. с 1 кв. м, то это и означает, что рынка нет. Если половину строящегося жилья уже в этом году московское правительство собирается забрать под социальные нужды, это значит, что предложения станет еще меньше. И цены, с учетом московских и нефтяных миллиардеров и чиновников, сидящих на «откатах», можно делать вообще любыми. $30–40 тыс. за 1 кв. м уже нормально воспринимаются в элитном сегменте. Уникальный объект в районе Остоженки, по слухам, недавно был продан по цене $80 тыс. за 1 кв. м.

Когда заводят разговор о дефиците жилья в столице, в качестве аргумента приводят обоснование — негде строить. Это ложь. Есть огромные территории промзон, есть тысячи гектаров под линиями электропередачи, которые могли бы быть уложены в кабели, есть земля, прилегающая к железным дорогам, которая сегодня никак не используется. Чиновники из департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы недавно «обнаружили» более 2 тыс. инвестиционных «замороженных» контрактов. На этих землях может быть построено более 16 млн кв. м жилья. При этом часть площадок не осваиваются по вине города — зачастую власти просто отказываются от ранее взятых на себя обязательств, прописанных в инвестконтрактах.

Если земля есть, почему же не строят? Здесь очень много факторов: город испытывает проблемы с энергетическими мощностями, с рынка выдавили мелких и средних застройщиков, а кроме того, земля под застройку стала предметом спекуляций. Город не может или не хочет разобраться с этим. Сотни владельцев, взяв землю в свое время за небольшие деньги, теперь хотят продать ее за десятки и сотни миллионов. Но никто не покупает. Хотя бы потому, что каждый крупный девелопер уже имеет свой внушительный банк земли.

Сегодня видится три сценария развития столичного рынка недвижимости. Первый — быстрая массированная застройка Москвы. В сочетании с существующей градостроительной ситуацией это приведет к скорому «добиванию» города. Те, кто побогаче, просто перебираются — кто за город, кто в Лондон или Ниццу. Те же, у кого денег нет, остаются в городе «наслаждаться» постоянными пробками и удушающим смогом. Сценарий второй — принципиально новая стратегия развития города и области. Для ее реализации требуется единый план развития московского региона. Сейчас планы Москвы и области вообще никак не скоординированы из-за противоречий между командами Лужкова и Громова. На генплане Москвы город окружен белым бубликом, как будто за пределами столицы находится вражеская территория. В рамках новой стратегии основной вектор строительства должен быть перенесен в область. Также нужно принципиально изменить подход к созданию транспортной инфраструктуры. Это сложный путь, требующий больших интеллектуальных и финансовых вложений, а также политической воли. Очевидно, что такой сценарий возможен только при смене всей столичной команды. Третий сценарий — «медленное погружение в бездну» — подразумевает отсутствие активных действий. Жилья, дорог и инфраструктуры строится по-прежнему мало, хотя за счет обильного пиара и создается впечатление постоянного «движения». По большому счету это некий аналог первого сценария, но растянутый во времени на долгие годы. Судя по всему, по этому пути мы и идем.