Что делать с ипотечным кредитом в валюте, взятым на покупку инвестиционной квартиры?

Вы купили квартиру с инвестиционными целями за счет валютного ипотечного кредита? Вы польстились на более низкие процентные ставки по валютным кредитам и не подумали о том, что рубль может упасть в несколько раз, как в 1998 году? А недавно вы потеряли работу и не знаете, что теперь делать с этой квартирой и этим кредитом? Отдайте прямо сейчас купленную в кредит квартиру банку и забудьте об этом кредите и всем, что с этим связано, как о страшном сне. Пусть теперь это будет головная боль банка, а не ваша. Естественно, такой вариант подойдет не всем.

В 2007 и 2008 годах все банкиры, занимающиеся ипотечным кредитованием, говорили мне, что кризис на рынке ипотеки, подобный американскому, в России невозможен. Что в России слишком маленькая доля ипотеки в ВВП. С тех пор ситуация радикально изменилась. Рассмотрим на примере.

Предположим, Иван Иванович Иванов в январе 2008 года захотел купить квартиру площадью 30 квадратных метров в Санкт-Петербурге на вторичном рынке стоимостью 100 тыс долларов с инвестиционными целями. У него уже было накоплено 15 тыс долларов и он обратился в банк за кредитом на 85 тыс долларов сроком на 10 лет. Иван Иванович Иванов зарабатывал 2,5 тыс долларов в месяц, поэтому банк одобрил заявку и 1 февраля выдал кредит. Процентная ставка по кредиту составила 12,09% годовых, ежемесячный платеж – 1 224 доллара. Общая сумма, которую Иван Иванович Иванов в течение 10 лет должен будет выплатить банку, составляет 146 880 долларов.

С января по сентябрь прошлого года средняя цена на вторичную недвижимость в Петербурге выросла примерно с 80 тыс рублей до 98 тыс рублей за квадратный метр, или с 3 300 долларов до 3 800 долларов за квадратный метр. То есть рассматриваемая нами квартира подорожала с 99 тыс долларов до 114 тыс долларов, или на 15%. Иван Иванович Иванов очень радовался выгодности своих инвестиций. Однако затем на Россию обрушился кризис, который из финансового быстро превратился в экономический. Цены на недвижимость в рублях перестали расти, но пока и не падают. Однако начал быстро расти курс доллара, поэтому стоимость купленной квартиры на 1 февраля 2009 года уже составляла 83 тыс долларов, то есть стала меньше суммы взятого в банке кредита.

И тут Иван Иванович Иванов был сокращен на работе. Вопрос: что в новых условиях делать с кредитом и с квартирой? Ответ зависит от многих факторов, однако главный из них – как долго продолжится мировой экономический кризис. Потому что именно от этого зависит вероятность для Ивана Ивановича Иванова найти новую работу с той же зарплатой, от этого зависит динамика цен на нефть, от этого зависит динамика цен на недвижимость (смотри статью «Цены на недвижимость – кризис жадности»). К сожалению, приходится констатировать, что нынешний мировой экономический кризис всерьез и надолго. Слишком велики оказались накопленные в мировой экономике диспропорции.

США медленно сползают в «Великую депрессию II», и депрессия эта, как и все депрессии, продлится не один год. И даже не два. Даже некоторые российские чиновники уже говорят о трех годах. А ведь чиновники по долгу службы призваны демонстрировать оптимизм. Так что стоит готовиться как минимум к 5 (пяти) годам постоянного ухудшения ситуации, в течение которых цены на недвижимость будут медленно снижаться. Почему медленно? Потому что рынок недвижимости, в отличие от фондового рынка, крайне инертен.

Аналитики Сбербанка в декабре прошлого года опубликовали обзор, в котором рассмотрели перспективы цен на недвижимость в России. Согласно их расчетам, падение цен на недвижимость на вторичном рынке в 2009 году, относительно максимумов, достигнутых в 3 квартале 2008 года, составит 50,6% в Москве и 24,9% в целом по России. Эти прогнозы уже сейчас кажутся излишне оптимистическими. Потому что рассматриваемая нами квартира к февралю подешевела на 27,2%.

Что Иван Иванович Иванов имеет на сегодняшний день. Он имеет квартиру, купленную в кредит с расчетом на то, что цены на недвижимость будут постоянно расти. Он хотел в недалеком будущем продать квартиру по цене, превышающей цену покупки и расходы по кредиту. Однако эта квартира сегодня стоит дешевле не только первоначальной цены, но и дешевле суммы взятого кредита. С учетом тяжести нынешнего экономического кризиса, я не удивлюсь, если средняя цена на вторичную недвижимость в Петербурге в течение пяти лет снизится до 360 долларов за квадратный метр, то есть упадет до уровня 1999 года. Да, да, в 10,5 раз от своих максимумов. Квартира Ивана Ивановича Иванова в таком случае будет уже стоить 10 800 долларов. После кризиса 1998 года цены на недвижимость в Петербурге вернулись к докризисным уровням в 2003 году, то есть через 5 лет (смотри график цен на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге). Но пока даже я в этот сценарий не слишком верю. Более вероятным представляется другой сценарий. У непредвзятых аналитиков не вызывает сомнения, что на на рынке российской недвижимости надулся классический «пузырь» (точно также, как и на фондовом рынке). По данным независимого эксперта Степана Демуры, при сдувании любых видов пузырей цены падают на 80%, то есть в 5 раз. То есть цены на Петербургскую недвижимость могут упасть до 760 долларов за квадратный метр. Квартира Ивана Ивановича Иванова в таком случае будет стоить 22 800 долларов.

Можно также в качестве примера взять японский опыт. В Японии с 1985 года по 1990 год выросло два «пузыря»: на фондовом рынке и на рынке недвижимости. В 1990 году лопнул сначала фондовый пузырь (смотри график «Индекса Nikkei 225»), а потом и пузырь на рынке недвижимости (смотри график «Индекса цен на недвижимость в 6-и крупнейших японских городах»). Как видно из графиков, за прошедшие 18 лет цены на японские акции и недвижимость фактически вернулись к тем уровням, с которых начали свое восхождение. Если посмотреть на приведенный выше график цен на Петербургскую недвижимость, то можно ожидать падения цен до 600-1000 долларов за квадратный метр.

Даже если взять самый оптимистичный из трех рассмотренных сценариев (снижение цен на Петербургскую недвижимость всего до 1000 долларов за квадратный метр), то квартира Ивана Ивановича Иванова будет стоить всего 30 000 долларов. Напомню, что за эти 10 лет он должен будет выплатить банку 146 880 долларов. То есть убыток от инвестиций в недвижимость составит 116 880 долларов. А ведь по условиям задачи, Иван Иванович Иванов в настоящее время потерял работу и не может обслуживать свой кредит.

Может Иван Иванович Иванов как-то уменьшить свои убытки? Да, может. Ведь кредит выдавался под залог купленной квартиры. Если кредит не возвращается, банк в счет погашения кредита забирает залог. То есть купленную в кредит квартиру. И все. Банк продаст эту квартиру, и из полученной суммы компенсирует свои расходы по кредиту. Если средств от продажи квартиры не хватает на погашение кредита, это уже проблема банка, а не Ивана Ивановича Иванова. Максимум, что может потерять наш неудачливый инвестор – это купленную в кредит квартиру, свои 15 000 долларов первоначального взноса, выплаченные за 12 месяцев 14 688 долларов, и положительную кредитную историю.

Итак, давайте сравним. Продолжая тянуть непосильную ношу ипотечного кредита, Иван Иванович Иванов теряет 116 800 долларов. Объявляя дефолт по кредиту и передавая банку квартиру на реализацию – теряет всего 29 688 долларов. Вывод очевиден – надо объявлять дефолт. В этом случае убытки Ивана Ивановича Иванова будут меньше. Если же наш предполагаемый герой ухитрился взять кредит без первоначального взноса (а такие кредиты выдавали многие банки) – от кредита надо отказываться, не раздумывая слишком долго. О кредитной истории жалеть не надо. Через 10 лет будет совсем другой мир, в котором можно будет начать все с начала.

Естественно, что российские банки в страшном сне не могут представить себе все вышеизложенное. Потому что в таком случае они получают гремучую смесь из японского опыта последних 18-и лет и американского опыта последних 2-х лет. Вот что ответили специалисты «Городского Ипотечного Банка»: «Во-первых, стоимость недвижимости вряд ли упадет до уровня, указанного в статье. В краткосрочной перспективе мы действительно ожидаем некоторой корректировки цен в сторону понижения. Однако в связи с массовым сокращением нового строительства уже к концу 2009 года может возникнуть дефицит качественного жилья на рынке, что спровоцирует очередной рост цен на недвижимость. Только в Санкт-Петербурге в 2009 году объем ввода жилья по сравнению с прошлым годом ожидается в 1,5 раза меньше. На сегодня, по данным статистики, около 60% населения нуждается в улучшении жилищных условий. А в ближайшие годы потребность в жилье не уменьшится, а только увеличится, так как:

— темпы выбытия жилого фонда из эксплуатации превышают темпы ввода нового жилья;

— на 2007-2008 гг пришелся очередной пик рождаемости. Следовательно Санкт-Петербургские семьи будут нуждаться в расширении жилплощади уже в ближайшие годы;

— Санкт-Петербург и Москва – инвестиционно привлекательные регионы РФ. Власти в обоих городах четко заявили о намерении расширения социальных программ помощи горожанам в приобретении жилья, в активном наращивании производства и привлечении новых инвестиций в регион.

Таким образом, все это уже в ближайшее время будет мощным стимулом повышения спроса на жилье, и уже в ближайшие 1-2 года наиболее качественный и ликвидный сегмент рынка недвижимости покажет рост цен как минимум в рамках инфляции. Таким образом, для заемщиков, которые покупали квартиры в инвестиционных целях на короткий период, действительно сейчас сложилась неблагоприятная ситуация. Выиграет тот, кто делал долгосрочные вложения и не рассчитывает на быструю прибыль. Если заемщик отказывается от дальнейшей выплаты кредита, то автоматически попадает в список дефолтных заемщиков, и это отражается на его кредитной истории. Впоследствии он вряд ли когда-нибудь сможет получить кредит (не только ипотечный, но и любой другой – авто, потребительский и т.д.). Кроме того, если отчуждение квартиры происходит через суд, то заемщику придется оплатить все судебные издержки, а также уплатить пени, начисленные за несколько месяцев просрочки (именно столько будет длиться судебный процесс)».

Приведенная банком аргументация очень напоминает все то, о чем в последнее время твердят строители. Однако эта аргументация совершенно не учитывает резкого падения спроса в связи со значительным падением доходов и сбережений населения. Страдать о потере положительной кредитной истории на фоне убытков в десятки тысяч долларов считаю абсолютно бессмысленным занятием. Как говорится, потерявши голову, по волосам не плачут. Тем более, что потом, через 5-10 лет, все можно будет списать на последствия нынешнего экономического кризиса и банки в итоге закроют глаза на допущенный когда-то в далеком прошлом дефолт по кредиту. А вот до суда и я не рекомендую доводить. Лучше уже сейчас прийти в банк и отказаться от кредита и квартиры.