Во все времена коммерческий найм был одним из способов решения жилищной проблемы гражданами. Сейчас же когда способ «получить» уходит в прошлое вслед за прочими рудиментами славной советской эпохи, а способ «купить» неосуществим для подавляющей части населения РФ, особенно сейчас во время спекулятивного пузыря на рынке недвижимости, способ «снять» становится весьма актуальным. До начала спекулятивной истерии 2006 года, коммерческому найму была неплохая альтернатива в виде покупки квартиры с привлечением ипотечного кредита. Сейчас же, когда спекулятивный пузырь надулся и трещит по швам, решиться на ипотеку могут только невменяемые граждане, ставшие жертвами спекулятивного психоза. Безусловно, обмен с относительно небольшой доплатой в виде ипотечного кредита, вполне возможен и при нынешних условиях, но подобные граждане – «менялы», кроме разве что иногородних, не являются участниками рынка коммерческого найма.
Знайте и понимайте свои
права. С наймом у наших граждан, в массе своей отягощенными советским прошлым и
правовым нигилизмом связаны определенные страхи и предубеждения.
Пожалуй главный из них – опасение проживать в съемной квартире на «птичьих
правах» и якобы правовая незащищенность от произвола и своеволия рантье.
Безусловно, рынок коммерческого найма в России дикий и далек от цивилизованного.
Но эта дикость порождена в первую очередь правовой безграмотностью граждан и
особенностями нашего мышления. Основная масса сдаваемых в наем квартир -
доставшиеся по наследству от умерших родственников, купленные «впрок» и ждущие,
пока дети подрастут и т.п. Редко сдается квартира , которую специально приобрели
для сдачи в найм и находятся они, как правило, в высшей ценовой категории,
претендуя на «элиту» или же чаще, «бизнес-класс». Соответственно лишь немногие
рантье являются настоящими предпринимателями и занимаются рентным бизнесом в
полном значении этого слова. Доморощенные рантье как черт ладана боятся выхода в
правовое поле и их опасения связаны, прежде всего, с обязанностью платить налоги
с полученного дохода и глупым заблуждением, что в результате оформленного
договора найма они могут потерять право собственности на квартиру.
К сожалению, вопросы коммерческого найма не выделены особо в
Жилищном
кодексе,
в отличии от социального найма. Вопросы коммерческого найма являются
гражданско-правовыми отношениями и регулируются
Гражданским кодексом , а
именно главой 35. «Наем жилого помещения (ст.ст. 671 - 688)» )
Положения этих статей приведены ниже .
Зная и соблюдая положения этого Закона, можно чувствовать себя вполне защищенным. Иными словами, для того чтобы быть защищенным с правовой точки зрения, необходимо самому находиться в правовом поле с самого начала договорных отношений с собственником жилого помещения.
Следует понимать, что Право собственности является только предпосылкой для
права пользования.
Право собственности (владения) подразумевает обеспеченную правом возможность
доступа к вещи и возможность ограничивать другим доступ к вещи. В то же время
право пользования подразумевает обеспеченную правом возможность эксплуатировать
вещь.
Сдает, например, собственник квартиру по договору найма. Вроде и собственник, а
зайти когда угодно, «выгнать» нанимателей которые добросовестно соблюдают
договор найма или заселиться не может, поскольку квартира передана в пользование
по договору.
Положения договора найма о возможности расторжения договора в одностороннем
порядке ничтожны, поскольку законодательство предусматривает только судебный
порядок расторжения договора по требованию наймодателя
(ст. 687 ГК РФ).
Многие граждане не знают, что согласно ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Интересно, не правда ли? (только следует помнить, что для этого срок договора найма должен превышать 1 год и соответственно быть зарегистрирован в ФРС).
Посредники. Возникает также вопрос, обязательно ли участие агентства или агента при найме
жилья? Нет, вовсе необязательно. Я бы сказал, совсем необязательно. Сторонами
договора найма являются исключительно наниматель и собственник жилого помещения
– рантье. Агентство же при найме фактически не несет никакую ответственность и
ни за что не отвечает.
Если Вы не имеете время или желания искать квартиру внаем самостоятельно, то
имейте ввиду следующее:
Существует практика заманивания и «развода» человека, собирающегося снять
жилье. Заманивают клиента, а потом заявляют что хата "ушла", да и вообще всё
"уходит", так что спешите, хотя вот есть еще вариантики, похуже и подороже, но
если поспешите, то можете УСПЕТЬ её снять Предлагаются вначале самые плохие
варианты, откровенные хламовники по заряженным ценам, чтобы вы придя в ужОс и
смятение схватили то что более-менее подходит, хотя и дорого. Да, еще на Ваш
телефон потом будут перезванивать совершенно различные агентессы, интересоваться
не сняли ли Вы еще и предлагать квартиры черт знает где....
Отдельным вопросом является процедура оплата услуг посредника. В соответствии с Федеральным законом от 22 мая 2003 г. № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт», а также КоАП РФ, агент-посредник должен приезжать для получения денег с ККМ, как ездят курьеры по доставке товаров на дом. В ст. 2 ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт» прямо прописано, в каких случаях разрешается принимать деньги без кассы. Это торговля на рынках овощами, керосином, живой рыбой и т.д. и т.п. Посреднических (в данном случае риэлтерских) услуг в этом списке нет, а посему агенты обязаны использовать контрольно-кассовую технику при осуществлении наличных денежных расчетов.
Если у агента (что скорее всего) не оказалось с собой ККТ, то обязательно требуйте от него расписку в получении денег за конкретную оказанную услугу, где должна быть указана именно фактическая сумма.
Составление договора найма. Отнеситесь к составлению договора очень
ответственно и внимательно, тщательно обсудите с собственником жилого помещения
каждую мелочь, обсудите и зафиксируйте в договоре все условия найма. Не
обращайте внимание на агента, который Вас при этом будет всячески торопить и
подгонять. Не ему жить в этой квартире, его интерес только один – скорее урвать
свои комиссионные, а уж как там Вы будете проживать его абсолютно не волнует. Не
стесняйтесь внимательно читать подсунутую агентом «рыбу» договора и вносить свои
дополнения и исправления, о всем о чем договоритесь с собственником жилья.
Зафиксируйте в договоре найма стоимость одного месяца съема квартиры, а также
период времени, в течение которого наймодатель не имеет права ее менять, условия
оплаты и иные платежи: оплата электроэнергии, счетов за пользование городским
телефоном и т.д. Отдельно нужно оговорить вопросы, связанные с износом квартиры
и порчей имущества. Также необходимо отразить количество и порядок посещений
квартиры хозяином (с предварительным уведомлением нанимателя и при присутствии
нанимателя !). В текст договора , само собою разумеющееся, необходимо вписать
паспортные данные двух сторон, и обязательно документы, на основании которых
наймодатель распоряжается данным жилым помещением или нотариально заверенная
доверенность. ПРОВЕРЯЙТЕ эти документы внимательно, чтобы избежать
мошенничества!
Помимо договора, обязательно нужно составить акт передачи квартиры (образец
можно взять здесь) и имущества в ней, если квартира сдается с мебелью.
Подписание данного документа поможет избежать необоснованных претензий, как со
стороны наймодателя, так и со стороны нанимателя по окончании срока действия
договора найма. В акте необходимо подробно описать состояние самой квартиры,
составить опись передаваемого имущества.
Нередки случаи, когда собственник настаивает на возмещении стоимости давно поврежденного предмета интерьера. Причем заявляемая стоимость этого предмета превышает все разумные предметы. Доказать , что дверца уже была отломана (бачок унитаза треснут, гарнитур поцарапан и т.п. у нанимателя не получится если на руках нет описи имущества. В составлении описи имущества по уму заинтересованы обе стороны. Для нанимателя это страховка от необоснованных претензий, а для собственника жилого помещения - уверенность в том, что стоимость испорченного интерьера будет возмещена.
Если Вам нужен образец договора найма, то сможете найти здесь.
Риски нанимателя. Основной риск нанимателя (особенно при найме недорогого жилья) - остаться без денег и без обещанной квартиры. На рынке действует немало мошенников, практикующих самые разные схемы обмана.
Самый распространенный пример мошенничества на рынке найма, это когда аферист заключает с нанимателем договор найма, сразу вручает ему ключи, а перед заселением меняет замки в квартире и исчезает. Еще вариант: после заключения договора могут появиться реальные или мнимые хозяина, якобы без ведома которых он сдал квартиру, и предъявить права на жилплощадь и свои претензии на право проживать в квартире.
Обязательно обсудите с владельцем квартиры порядок действия в случае того или иного ЧП, его контактные телефоны, места\способы отключения подачи воды, газа и отключения электричества. Следует также узнать номера телефонов различных коммунальных служб.
Обязательно проверьте и попросите наймодателя отключить «восьмерку» для выхода на междугородние и международные телефонные линии. Это поможет избежать возможных недоразумений, а звонить в другие города и страны Вы сможете по карточкам IP-телефонии.
Почему то наниматели, скажем так, стесняются участковых уполномоченных милиции. Не бойтесь участкового. Во-первых, гражданско-правовые отношения не входят в компетенцию милиции, а во-вторых необходимость обращаться за регистрацией наступает лишь при определенных условиях.
В идеале, конечно, сам наймодатель должен знакомить нанимателя и с соседями и с участковым уполномоченным милиции. Это в идеале, в реальности же наймодатели стараются избежать и самого договора найма.
Какой бы непростой ни оказалась ситуация между собственником и нанимателем, последний должен помнить, что, имея на руках договор найма, он смело может отстаивать свои права в суде.
Дополнительно по теме:
- Неплохой сайт по аренде (найму) в Петербурге , но цены значительно завышены с расчетом на торг, так что не стесняйтесь, торгуйтесь!
- Статьи и советы
- Черный список с подробным описанием «кидалова»
- Как составить договор найма
- Договор аренды или договор найма?
- Договор найма жилого помещения: история и современность (Ольга Александровна ЕГОРОВА, Председатель Московского городского суда)
Для граждан ищущих квартиру в Петербурге и не желающих платить посредникам могут оказаться полезными следующие ресурсы:
- сообщества Живого Журнала:
http://community.livejournal.com/spb_hata/
http://community.livejournal.com/spb_flats/
http://community.livejournal.com/kvartira_spb/
http://community.livejournal.com/arenda_piter/
- cайты частных объявлений:
http://saint-petersburg.irr.ru/
http://slando.spb.ru/
- доски объявлений на форумах, например:
http://www.forum.littleone.ru/forumdisplay.php?f=73
Шаблоны договоров с сайта Аренда-Питер:
Гражданский кодекс РФ, глава 35. «Наем жилого помещения (ст.ст. 671 - 688):
Статья 671. Договор найма жилого помещения
1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого
помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить
другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование
для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и
(или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо
может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном
жилищном фонде социального использования
1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования
жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого
помещения.
2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с
нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по
договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.
По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним
из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения
договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.
3. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на
условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому
договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1-3 статьи 685
настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору
социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным
законодательством.
Статья 673. Объект договора найма жилого помещения
1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое
помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть
квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке,
предусмотренном жилищным законодательством.
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием
жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290
настоящего Кодекса.
Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права
собственности на жилое помещение
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не
влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый
собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора
найма.
Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения
1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии,
пригодном для проживания.
2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в
котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать
предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать
проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для
оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане
1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом
помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний
вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679
настоящего Кодекса.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним
права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими
гражданами определяются законом.
3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан,
постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма
жилого помещения.
4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив
наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно
проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную
ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются
сонанимателями.
Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания,
обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем
состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения
без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором
не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные
платежи.
Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем
С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в
жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно
проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия
не требуется.
Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме
общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения
несовершеннолетних детей.
Статья 680. Временные жильцы
Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с
предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное
проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель
может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований
законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок
проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым
помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного
с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня
предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином,
постоянно с ним проживающим.
Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения
1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью
нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью
наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое
помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования
жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Статья 682. Плата за жилое помещение
1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в
договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом
установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в
договоре, не должна превышать этот размер.
2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за
исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки,
предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не
предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке,
установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.
Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года
(краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи
677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего
Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый
срок
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет
преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый
срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения
наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных
условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с
решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если
наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления
договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения
числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать
помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем
заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе
требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков,
причиненных отказом возобновить с ним договор.
Статья 685. Поднаем жилого помещения
1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя
передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю.
Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым
помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения
остается наниматель.
2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения
требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного
человека.
3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.
4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора
найма жилого помещения.
5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним
прекращается договор поднайма жилого помещения.
6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о
преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения
1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с
согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть
заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор
продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из
граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между
ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в
жилом помещении, становятся сонанимателями.
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно
проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным
предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по
требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором
не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае
невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока
платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за
действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для
устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма
жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не
устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их
устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о
расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд
в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не
более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по
требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в
случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он
отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически
нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о
необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после
предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или
нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке
расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила,
предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие
граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат
выселению из жилого помещения на основании решения суда.
