18 Июн 2009 в 13:49
Ипотека в условиях спекулятивного пузыря
Мы живем, безусловно, в XXI веке и должны вне всякого сомнения пользоваться современными финансовыми инструментами для решения своих проблем, в том числе и жилищной. Пока разговоры о сберегательных строительных кассах остаются разговорами, банковские кредиты под залог недвижимости остаются единственным вариантом приобретения жилья при недостатке собственных сбережений. Я надеюсь также, что не за горами те времена когда расчеты наличными при покупке жилья уйдут в прошлое. В будущем мы с улыбкой будем вспоминать время когда на сделку привозили пачки кэша в полиэтиленовых пакетах.
Это слово вознико в Древней Греции в VIII-VI веках до нашей эры, где в то время действовали законы, согласно которым аристократ, давая крестьянину в долг, ставил на его земле камень, называвшимся долговым» и произносившийся на греческом языке приблизительно как «ипотека» (гр.hypotheke). На камне было написано, кому и когда крестьянин обязан возвратить долг. Если он не мог уплатить в срок долг и проценты, у него не только отбирали землю, но для погашения долга часто продавали его самого вместе с семьей в рабство.
Да, ипотека является современным финансовым инструментом для приобретения жилья принятым во всем цивилизованном мире. Многие наши сограждане воспользовались ею и вполне довольны. Но, есть нюанс, все success stories про прелести и преимущества ипотеки приходятся на период до вздутия СПЕКУЛЯТИВНОГО ПУЗЫРЯ на рынке недвижимости! Спекулятивная истерия 2006 года убила рациональное зерно и смысл в ипотеке. Банковские кредиты под залог недвижимости вполне разумны на стабильном рынке при уровне цен адекватном потребительским качествам недвижимости и вменяемом прогнозе повышения цен хотя бы выше роста инфляции. Но ввязываться в ипотечное ярмо при спекулятивных ценах, являющихся результатом спекулятивного психоза имея за душой лишь небольшую долю собственных сбережений — неблагоразумно и опасно. А ведь до чего порой доходили одураченные граждане — брали по липовым справках о доходах ипотечный кредит на покупку совковых халуп — панельных хрущеб и «корабликов» или же квартиры в социальных панельных домах на окраинах, где их соседями оказывались так называемые «социально-незащищенные» городские очередники и прочие расселенцы, получившие нахаляву то, за что «ипотечники’ вынуждены переплачивать. Вернее, получившие квартиры ЗА СЧЕТ «ипотечников», так как бесплатных квартир в рыночном государстве в принципе не существует.
О преимуществах ипотеки еще напоют риэлтеры, застройщики, «инвесторы» и новый вид паразитов на рынке недвижимости — так называемые ипотечные брокеры.
Но имейте ввиду, брокеры не всегда предупреждают о возможных последствиях сабпраймерской ипотеки.
Я же напишу вкратце о минусах ипотеки на нынешнем этапе развития рынка.
1) В настоящее время вменяемому человеку стоит покупать жилье в кредит при незначительном собственном т.н. «первоначальном взносе» только в единственном случае — если у него сверхдоброе сердце праведника и ангельское великодушие заставляющее его прийти на помощь тем несчастным спекулянтам-перепродавцам, которые не сподобились слиться в разгар спекулятивной истерии 2006 года. Также добрый ипотечник может выступить спонсором и наконец-то двинуть «встречку» или «цепочку» менял, меняющих «шило на мыло», может даже проспонсировать менялам аренду банковских ячеек и возместить им затраты на переезд, а то и ремонт их квартир. Ведь деньги, хоть и занятые, есть только у него. Добросердечный ипотечник должен сознавать — купленную в настоящий период квартиру не удастся перепродать дороже в будущем! Купленная втридорога ветшающая квартира при разворачивающимся масштабном строительстве является крайне сомнительным активом.
ПЕРЕПРОДАТЬ ДОРОЖЕ, ТО ЕСТЬ ПОЛУЧИТЬ ПРИБЫЛЬ УЖЕ НЕ УДАСТСЯ!
2) Выплаты по ипотеке сейчас значительно превышают стоимость найма. За возможность жить в равной, но находящейся под значительным обременением (до выплаты «тела» кредита и значительных процентов по нему) своей квартире ипотечник вынужден платить вдвое, втрое дороже чем при найме.
В отличии от цен на квартиры стоимость найма является истинно рыночной, складывающейся в соответствии с развитием экономики страны, будучи жестко зависящей от уровня доходов потенциальных нанимателей.
В стоимости найма отсутствует спекулятивная составляющая. Никто в здравом уме и трезвой памяти не снимает квартиры «впрок», «на вырост детям», никто не снимает с надеждой на будущий рост стоимости найма рассчитывая пересдать квартиру другим нанимателям. Квартиросдатчики ограничены в своих запросах доходом нанимателя. Больше чем наниматель получает дохода за вычетом его затрат на еду, одежду, транспорт, лично-бытовые нужды, стрясти с него невозможно. Наниматель скорее вернется жить к родителям, в родную коммуналку, вернется в родной город или деревню, переедет в другую страну, чем будет глодать кору, ходить в рубище и плести лапти из лыка оплачивая все хотелки квартиросдатчика.
ИПОТЕКА ГОРАЗДО ДОРОЖЕ НАЙМА!
3) Ипотечник прикован к бетонной коробке ипотечными оковами. До выплаты кредита ипотечник не может поменять жилье, не может сменить жилье при смене места работы или при изменении семейных обстоятельств. И если возникнут проблемы на работе, если изменится конъюктура на рынке труда или экономику страны тряхнет, как в 98 г., и Вам понизят зарплату, то сначала Вы отдадите сбережения, потом залезете в долги, потом Вас выселят из квартиры, и, если стоимость квартиры значительно упадет, Вы еще и банку останетесь должны.
ИПОТЕКА ОГРАНИЧИВАЕТ ЧЕЛОВЕКА В СВОБОДЕ!
Основные аргументы в пользу ипотеки, такие как «не платить за воздух» и «не платить чужому дяде» (в смысле за наем квартиры) не выдерживают никакой критики. Нетрудно посчитать, например, что люди, купившие пару лет назад однокомнатную квартиру в Москве за $160 тыс. в кредит на 20 лет под 11,5% годовых без первоначального взноса, выплатят в первые 7 лет ипотеки около $125 тыс. (при аннуитетной схеме расчетов), но из них за саму квартиру – только $10 тыс.! Остальное – это проценты (собственно, та самая «плата за воздух чужому дяде»). Уже сейчас такая квартира стоит почти в полтора раза дешевле.
Кроме того, в настоящее время ипотечный заемщик плохо защищен с правовой точки зрения: закон регулирует многие вопросы лишь поверхностно, предоставив сторонам «свободу договора». Но где вы видели банк, согласный на изменения условий, изложенных в типовом соглашении? Питать же иллюзии о том, что эти условия выгодны для обеих сторон, по меньшей мере наивно.
Если рассуждать в околофинансовых терминах, то очевидно сейчас не время вкладываться в такой актив, как недвижимость, тем более по ипотеке.
Вкладывайте в другое. В здоровье — свое, своих детей и своих родителей. В образование — свое и детей, получите более востребованную и перспективную профессию, отдайте детей в хорошую школу, учите языки, посмотрите мир, купите себе очень желаемую вещь. Наконец, молодые пары, заведите детей.
Живите для себя, а не ради обеспечения безбедной жизни спекулянтов-перепродавцов и застройщиков, привыкших к 200%, а зачастую и 300% прибыли.
Полезная информация:
Расчёт эффективной процентной ставки (ЭПС) по ипотечным кредитам:
независимый ипотечный