Можно ли обойтись без агента при продаже или покупке квартиры?

юрист Андрей Суворов

Часто приходится читать статьи и выслушивать мнения о том, что для совершения сделки с недвижимостью обязательно необходим риэлтор и обязательно из какого-нибудь агентства недвижимости. При этом приводятся самые разные аргументы. Среди наиболее распространенных способность риэлтора агентства проверить юридическую чистоту квартиры, грамотно организовать рекламу квартиры и собственно безопасно провести сделку. Также считается, что для проведения сделок с недвижимостью необходимо много свободного времени, а благодаря участию профессионала риэлтора вам не придется его тратить. И вообще попытка совершить сделку без участия риэлтора очень рискованна. Так ли это на самом деле?

Действительно, нет ничего плохого в том, что специалист в какой то области за деньги будет оказывать вам услугу. Любой труд должен оплачиваться в разумных пределах. Поэтому для совершений сделок с недвижимостью вы можете нанимать риэлтора путем обращения в агентство недвижимости, но это не означает, что это единственный возможный путь. Давайте все же разберемся, так ли уж их услуги необходимы и разумно ли брать за их оказания проценты со сделок. Ответ нет и вот почему. Давайте рассмотрим ситуацию продажи квартиры с целью купить другую (более наглядно чем простая сделка, а вариант размена) как с помощью риэлтора так и без него.

Первое вы решили продать квартиру и обратились в одно из агентств недвижимости. После подписания агентского договора вы начинаете взаимодействовать с одним из риэлторов этого агентства. Первое, что будет сделано это определение цены, за которую вы будете продавать вашу квартиру. Ваш риэлтор, не будучи профессиональным оценщиком, предложит цену среднюю по рынку на квартиры со схожими характеристиками (район, тип дома, этажность и т.д.). Это вы можете сделать самостоятельно, просто посмотрев рекламу схожих квартир и цены на них. Для получения точной цены вам нужно обращаться к профессиональному оценщику, и надо заметить стоимость его услуг от стоимости предмета оценки не зависит, это запрещено законодательством. Значит, на этапе оценки ваш риэлтор не предложит ничего, кроме того, что вы можете узнать сами. При этом риэлтор заинтересован в неком занижении цены, что бы быстрее продать вашу квартиру, так сказать выйти на сделку и получить свои комиссионные. Разумеется, совсем за бесценок выставить квартиру он вас не убедит, но предложит возможный минимум для более быстрой продажи.

Следующим шагом будет размещение рекламы на вашу квартиру. Это будет и интернет реклама и реклама в газетах и в базе агентства. И тут как мы видим, вы также можете сделать это самостоятельно. Ни кто не мешает вам разместить рекламу в интернете и газетах. При нынешнем развитии Интернета, возможно хватит и его. Сложности в размещении рекламы тоже нет ни какой, достаточно подробно описать вашу квартиру, а Интернете и еще разместить фотографии. Конечный покупатель в любом случае будет смотреть вашу квартиру живьем, ваша же задача его привлечь.

Следующим этапом будут показы квартиры, как вы сами понимаете сэкономить время вряд ли удастся. Поскольку вам нужно будет лично присутствовать при каждом осмотре квартиры потенциальным покупателем. А свяжется с вами покупатель напрямую или через вашего риэлтора значения как вы сами понимаете не имеет. После долгих осмотров в один прекрасный день находится покупатель готовый купить вашу квартиру. Так как в нашем примере речь идет о продаже с целью покупки другого жилья (размен или наоборот улучшение условий), ваш риэлтор следующим шагом будет предлагать вам варианты квартир из базы агентства. Ни кто не мешает вам при самостоятельной продаже искать нужные себя варианты из рекламмируемых к продаже квартир, и таких будет больше чем в базеагенства. Тут то и возникает любимое риэлторами понятие чистоты квартиры, которую вроде как проверяют. Это означает, что продаваемая квартира не имеет подводных камней, из-за которых впоследствии сделку могут расторгнуть в суде лишив вас прав собственности на купленную квартиру. Я не буду перечислять всех оснований, которые возможно и нужно проверить, а остановлюсь лишь на том, что проверка чистоты квартиры вопрос исключительно юридический.

О юридической проверке квартиры. Проверку документов, на продаваемую квартиру разумно поручить юристу специализирующемуся в сфере недвижимости. Так как риэлтор из агентства, сколько бы он вам не говорил о проверке на юридическую чистоту, юристом не является. Агентства недвижимости постоянно нанимают на работу агентов-риэлторов, обучают их, что бы они в последствии работали за комиссионные. Учитывая количество агентов-риэлторов постоянно нанимаемых агентствами, надеяться на их юридическую грамотность не приходится, они знают только те основы, которым их обучили и не факт, что у них будет большой опыт работы. Но бывают, конечно же исключения, когда риэлтор имеет юридическое образование, но это скорее исключение чем правило. Поэтому очень даже разумно на этапе покупки квартиры поручить юристу проверить документы на квартиру продавца, и за фиксированную сумму получить заключение о юридической чистоте сделки (возможно придется запрашивать у продавца дополнительные документы). И как мы видим проверку квартиры правильнее поручить юристу, а не риэлтору. Если же вам скажут, что документы проверяют юристы агентства, то возникнет другой вопрос, насколько тщательная такая проверка. Юристов в агентстве значительно меньше чем агентов — риэлторов и на них ложится довольно большой объем проверки большего количества документов по разным сделкам. И нанятый вами юрист уделит проверки покупаемой вами квартиры гораздо больше времени.

При покупке или продажи квартиры, далеко не всегда встречается продавец, которому нужны живые деньги или покупатель, который имеет свободные деньги для покупки. Потенциальный покупатель вашей квартиры возможно сам продает квартиру и на полученные деньги хочет купить жилье. А ваш продавец, у которого вы покупаете сам планирует купить другую квартиру. Это называется альтернатива. Впрочем, если вы занимаетесь сделкой самостоятельно это не должно вас волновать, так как этой цепочкой занимается другой риэлтор. Для вас важно продать свою и купить новую квартиру и получить доплату (или доплатить самому). Рассмотрим структуру этой цепочки, самым первым в ней является покупатель квартиры с живыми деньгами, а в конце находится продавец, который заинтересован в получении живых денег. При этом в каждом звене может быть несколько продавцов (продается квартира в долевой собственности) или несколько покупателей (покупают в долях). Также цепочка может ветвится, когда продают в долевой собственности и покупают каждый свою квартиру (размен) или один продавец покупает две квартиры (разменивает на две). Как сами понимаете цепочка может ветвится как в сторону продавцов так и покупателей. В среднем цепочка может состоять из 4 -5 участников.

После того как цепочка сформирована, нужно совершить сделку. И самым важным моментом является способ расчета и составление договоров. Какие способы расчетов существуют. Рассмотрим самый распространенный способ это банковская ячейка, хотя далеко не самый лучший. Именно этот способ будет предложен риэлтором. Как это работает? Рассмотрим на приеме простой продажи, где есть тока продавец (продавцы) и покупатель (покупатели). Дело в том, что договор купли-продажи квартиры считается заключенным только с момента государственной регистрации, а покупатель станет собственником только после регистрации перехода права собственности на него с продавца. То есть в случае жилого помещения (квартиры) происходят две регистрации как самого договора, так и перехода права по нему. Государственная регистрация происходит в течении месяца после сдачи на регистрацию. Разумеется, расчет наличными не устроит не одну сторону. Так можно взять с покупателя деньги, а не сдать договор на регистрацию, можно сдать на регистрацию договор, а по окончании регистрации не получить денег. К тому же в самом договоре надо указать способ расчета, а также произведен или нет расчет при подписании договора (о составлении договора чуть ниже). Что же предлагается при расчета через банковскую ячейку. Покупатель арендует у банка депозитарную ячейку на следующих условиях, что доступ к ней имеют, только покупатель и продавец одновременно, либо продавец если предъявит доказательства перехода на покупателя права собственности на квартиру и зарегистрированный договор купли продажи квартиры либо покупатель по истечении договора аренды, если продавец не получил к ней доступ при указанных выше условиях. То есть продавец арендует ячейку скажем на 45 дней и закладывает при вас сумму на покупку наличными, при этом деньги можно проверить арендовав соответствующие оборудование у банка (дешевый вариант) либо заказав услугу проверки денег сотрудником банка (более дорогой вариант). Послеэтого покупатель не будет иметь доступ к ячейке в течении 45 дней и вы смело подписываете договор купли-продажи и идете его регистрировать. Если регистрации прошла удачно, то на основании зарегистрированного договора и документов подтверждающих переход права собственности на покупателя продавец получает доступ к ячейке и забирает деньги. Если сделка не состоялась или не зарегистрирована, то покупатель ждет 45 дней и забирает свои деньги. Все как мы видим довольно просто. В случае же цепочки из сделок, ячеек арендуется ровно столько сколько будет плательщиков по договору и получателей по ним. Учитываются и те кто покупает живыми деньгами или доплачивает – они закладывают деньги в ячейки и те кто продает за живые деньги или получают доплату. Правда в этой схеме расчетов не имеет значения, какая сумма стоит в самом договоре, важно какие суммы заложены в ячейки. Прежде чем перейти к проблемам, которые могут возникнуть при цепочке сделок, надо упомянуть другую более разумную систему расчетов. Это расчет по банковскому аккредитиву. Банковский аккредитив, очень похож на расчет через ячейку, только тут покупатель вносит деньги на специальный счет продавца. И по договору аккредитива получить деньги продавец может если предъявит банку определенные документы в течении срока действия аккредитива, это будут те же документы, что и в случае с банковской ячейкой, а именно зарегистрированный договор и факт перехода права собственности на покупателя. Если в течение срока аккредитива документы предъявлены не будут, покупатель получает деньги назад. Преимуществом данной схемы является отсутствие наличных денег и необходимости их проверять и то, что их получит продавец если сделка состоялась либо покупатель если сделка не состоялась. О возможности такой схемы вы услышите не от всякого риэлтора, хотя в среднем 1% сделок проходит именно по ней. Как сами понимаете при цепочке сделок также увеличивается число аккредитивов.

Разобравшись с системой расчетов перейдем к договору купли-продажи. Разумеется у агентств недвижимости есть свои типовые договора, которые уже проходили регистрацию. Но сам факт, что подобный договор уже регистрировался, не говорит об отсутствии в нем дефектов. И опять мы приходим к выводу, что делать договор купли-продажи должен юрист, а не риэлтор с его типовым вариантом. Здесь же юрист может дать заключение за фиксированную сумму, какие документы кроме договора нужны для регистрации его регистрации (правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт и т.д.). И теперь самый тонкий момент, когда речь идет о цепочки сделок, риэлторы обычно делают пакет договоров купли-продажи для одновременной их регистрации. Но вот с одновременностью регистрации пакета договоров может возникнуть проблема. Например, один из участников как покупатель цепочки после сдачи своего договора на регистрацию, где он участник, может взять и уклонится от сдачи на регистрацию другого договора где он продавец. Вариантов может быть много, когда уклонение от регистрации дает возможность кинуть остальных. В типовых договорах обычно пытаются включить пункт, что регистрация одного договора обязывает участника регистрировать другой. Но данный пункт легко может быть признан судом ничтожным. Самым оптимальным в такой ситуации может служить многосторонний договор, в котором объединены все участники цепочки. На первый взгляд это может показаться не удобным, но по факту обеспечивает исполнение интересов всех сторон цепочки одновременно. После регистрации такого многостороннего договора и переходов прав по нему, каждый участник кому полагается доплата или деньги от продажи идет и получает их из ячейки или по аккредитиву.

А теперь зададимся вопросом, какая в этом роль риэлтора, да собственно ни какой кроме как отвести всех участников в банк, а потом на подписание договоров и сдачу их на регистрацию. При этом вы как сторона участвуете только в тех сделках, где вы продавец или покупатель, вся схема вас интересовать не должна. Так, кто мешает вам прийти на сделку с юристом и ровно тоже сделать другим участникам цепочки, ровным счетом ничего. Правда юрист по договору возьмет за такое сопровождение опять же фиксированную сумму и не будет ставить ее в зависимость от процентов. Да и заключать договора оказания юридических услуг с условием оплаты в процентах от результата также нельзя.

Как мы видим роль риэлтора была бы выгодна, если бы он был юристом раз, и размер его услуг зависел бы от потраченного времени и сложности работы, а не в процентах от заключенной сделки это два. Отдельной темой является процентный размер вознаграждения риэлторов, при всем многообразии агентств недвижимости, в том числе довольно крупных, вы не найдете информации об их комиссионных или текста агентского договора. Последние, почему представляют страшную тайну. И если вы все таки увидите текст агентского договора, то можете с удивлением обнаружить, что размер комиссионного вознаграждения агентства там отсутствует, а вместо него записана фиксированная сумма.

Теперь посчитаем, во что выльется сделка с риэлтором и без него. Стоимость услуг риэлторов на рынки жилья колеблется от 3% до 6%. Из этого следует, что стоимость такого сопровождения может достигать 200 000 — 500 000 рублей для Москвы. Это не считая того, что Госпошлину за регистрацию договора и плату за выдачу нотариальных доверенностей, а также сбор документов в БТИ в эту сумму не входит.

Если же совершать сделку самостоятельно то вы понесете следующие расходы цены взяты для Москвы:

Итого получится 50 200 рублей. Сумма вполне разумная за проведение вашей сделки с недвижимостью и разуметься это не 200 000 и не 500 000 рублей как в случае с риэлторами. А учитывая не желания агентств прописывать свои комиссионные в договорах, наличии в договорах купли — продажи недвижимости заниженных фиксированных сумм риск, что с вас возьмут какую либо еще комиссию сильно возрастает. Вывод напрашивается сам собой, наличие посредника работающего за баснословные комиссии не дает вам никакого преимущества, разве, что потерю денег соизмеримых со стоимостью хорошего автотранспорта. А миф об их незаменимости раздувается самими риэлторами на сайтах по недвижимости, сайтах их агентств и в оплаченных ими статьях в газетах. Следовательно пока картина вырисовывается не в пользу риэлторов и созданных ими мифов.

Источник: http://blogs.mail.ru/inbox/asuvorov/