Индекс недвижимости Restate.ru: заклинания не помогают

Очевидно, что некоторые успехи на фондовом рынке и размышления президента страны об идеальной ставке по кредитам не изменили положение дел на рынке недвижимости и не повлияли кардинально на кредитную политику в государстве.

Возможно,  все это позитивные факторы, дающие отсрочку и временное улучшение.  Однако  тенденция остается прежней –  цены падают.  В принудительном порядке возродить в  людях оптимизм пока  Любое происшествие, любой поворот рутинного судебного процесса, любое высказывание руководящих лиц относительно рынка недвижимости становится новостью. Прислушиваясь к любому шороху, профессионалы демонстрируют тревожное ожидание: что же именно переломит ситуацию?  Дело в том, что количество факторов, способствующих росту или  дальнейшему падению приблизительно одинаково: отсюда и напряжение, и постоянные разговоры о «второй волне кризиса».

С одной стороны – сокращение денежной массы и рост неплатежей по кредитам. По данным Банка России на 1 мая 2009 года, просрочка по ипотечным кредитам с начала года увеличилась более чем в 1,5 раза и достигла 18,8 млрд руб. Это 1,83% от общего объема задолженности по ипотеке, составляющей 1,028 трлн руб.  Уже отмечены случаи продажи банками ипотечных квартир, и явление это, скорее всего, приобретет масштабный характер.  Продажа позволит банкам хотя бы отчасти вернуть замороженные в кредитах средства.  С другой стороны – укрепление отечественной валюты и хотя и непостоянные, но все-таки  регулярные сообщения о подъеме акций отечественных предприятий.  С одной стороны, большое число замерших строек и обращений в суд со стороны подрядных организаций, кредиторов застройщиков, с другой – все большая изобретательность участников рынка в части реструктуризации долгов и создании схем финансирования. Значительных, ключевых событий нет,  движение вниз очень плавное, однако любое движение в этой сфере сейчас обращает на себя пристальное внимание – покачнет оно рынок или нет.

График изменения средней цены продаж показывает, что петербургская недвижимость на вторичном рынке подешевела с  82,9 тыс. руб. за кв. м.  до  81,6 тыс. руб. за кв. м.  (-1,7%). Новостройки упали в цене совсем незначительно: с  54,9 до 54,3 тыс. руб. за кв. м. (-1,2%).  Вопрос о том, считать ли это «дном» рынка, остается открытым, хотя правильнее было бы считать это «медленным погружением».  Рынок элитного жилья уходит в режим ожидания, количество предложений на нем заметно сокращается, и одновременно снижается репрезентативность отражения в статистике. Однако следует заметить, что есть и встречная тенденция: освобождаются  вследствие кризиса такие элитные объекты (например, в Центральном районе Петербурга), которые в благополучные времена едва ли могли появиться в продаже.  Это очень дорогие объекты, но, безусловно, уникальные  и  потенциально интересные для определенной (хотя и очень узкой) группы покупателей.

Количество предложений по продаже недвижимости практически не изменяется. По вторичному и первичному рынку изменения на графике Restate видны лишь на десятые доли процента.  Стабильность этого параметра показывает:  предложение сохраняется в прежних пропорциях.  Хотя косвенные признаки дефицита на первичном рынке в отдельных районх уже появляются, процесс перетекания спроса на вторичный рынок из-за сокращения количества новостроек пока не запустился в полной мере.

Цены на аренду квартир в Санкт-Петербурге также остались практически без изменений за последние 2 недели.  Небольшое снижение отмечается только в части двухкомнатных квартир, они подешевели с 30,8 тыс. руб. до 29,6 тыс. руб. (-4%). Аналитики в один голос говорят о депрессивном состоянии рынка аренды в Северной столице, однако обнадеживает хотя бы то, что падение замедлилось и в некоторых сегментах приостановилось на неопределенный период.

На фоне падающих цен выросло предложение по аренде в сегменте жилой недвижимости. Увеличение составило с 16,3 до 17 тысяч предложений (+7%). Это связано с освобождением квартир в летний сезон, а также с появлением на рынке инвестиционных квартир, которые до сих пор «не работали» на рынке аренды. В ближайшее время можно ожидать и дальнейшего роста этого показателя, поскольку продажа банками ипотечных квартир вскоре, ввиду растущей задолженности по ипотеке, может приобрести массовый характер.

Оценить объективно реальный объем сделок ни по одной из столиц на сегодняшний день  практически невозможно,  хотя приводятся предположительные цифры – до 30% (это данные за апрель по Москве, по вторичному рынку, по сравнению с апрелем прошлого года). Надо полагать, что в Санкт-Петербурге эта цифра еще пессимистичнее, и едва ли она изменится в лучшую сторону до осени. А возможно, и больший период понадобится на выход из текущей ситуации.  Два-три года стабилизации, а затем — медленное выздоровление обещал отрасли недвижимости  Геннадий Стерник, ведущий аналитик РГР  на XII Национальном конгрессе по недвижимости.  Сроки  начала подъема рынка недвижимости и исторический минимум цен на жилплощадь в обеих столицах являются сегодня предметом обсуждения и даже азартных ставок у профессионалов рынка  — в свободное, даже слишком свободное от работы время.

Комментарии специалистов к индексу цен Restate.ru:

Александр Рязанов, генеральный директор ООО «КРЕДИТИНФОРМ»:

— Хотел бы обратить внимание читателей на очень равномерное снижение цен на жилую недвижимость, что, безусловно, говорит о том, что рынок очень неохотно и осторожно снижает цены в поиске своих клиентов и все находится вполне под контролем. Никаких резких скачков вниз не происходило, а вот движение назад может идти совсем по другому сценарию. Если рынок почувствует улучшение покупательной способности и спроса, то цена достаточно быстро пройдет обратный путь. Как петербургский рынок умеет быстро подниматься, мы уже знаем. На наш взгляд, сейчас самое время покупать недвижимость. Подобные инвестиции  могут окупиться в короткой перспективе. Тем более, что для покупателей недвижимости опять становится доступной Ипотека. Здесь мы судим по нашим банкам – партнерам, которые опять начинают предлагать вполне конкурентные процентные ставки близкие к докризисным.

Николай Лавров,  заместитель директора АН «Бекар»:

— С октября 2008 года в силу экономического кризиса цены на жилую недвижимость постепенно снижаются. Резкого обвала цен на жилье не было и не будет. Причем темпы снижения цен снизились до 0,4-0,6% в неделю. До конца года средняя стоимость квадратного метра жилья снизится максимум еще на 10%, после чего начнется период стабилизации рыка. Уже сейчас мы наблюдаем ряд позитивных факторов. В частности, увеличилась активность покупателей жилья, данные о зарегистрированных в ГБР Петербурга сделках демонстрируют позитивную динамику: если в феврале было зарегистрировано 3,5 тыс. сделок купли-продажи недвижимости, то в апреле – уже почти 4,5 тыс. При этом количество выставленных на продажу объектов снижается. В совокупности эти факторы приводят к постепенной стабилизации рынка.

Динамика цен на первичном рынке заметно менее плавная по сравнению с изменением цен на вторичном рынке. Причина в том, что ценовую политику на «первичке» определяют строительные компании, а не физические лица, как на «вторичке». Застройщики инерционно и менее оперативно реагируют на изменения экономики и рыночной ситуации, но когда реагируют, реагируют резким снижением/повышением цен. Более того, на первичном рынке цены определяет ограниченное количество игроков, а на вторичном – несравнимо большее число продавцов, которые не могут друг с другом договориться. В результате динамика цен на «вторичке» всегда более плавная, что демонстрирует приведенный график.

Михаил Бимон, директор Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»:

— Наименьшее снижение цен за 4 месяца текущего, 2009 года, (-5,15%) показал сегмент  элитного жилья. Средняя цена предложения в сегменте элитного жилья на 1.05.2009г. составила 204,97 тыс. руб./м2. По итогам апреля 2009 года сегмент жилья комфорт-класса показал наибольшее снижение цен (-7,26%) за четыре месяца. Средняя цена предложения в сегменте жилья комфорт класса на 1.05.2009г. составила 109,3 тыс. руб./м2.Сегмент типового жилья за прошедшие четыре месяца  2009 года показал снижение цен на -5,42%. Средняя цена предложения в сегменте типового жилья на 1.05.2009г. составила 75,68 тыс. руб./м2. Цены на квартиры в рублевом исчислении продолжают свое снижение. Как показывает анализ ситуации, во многом, это имеет отношение к более инертным классам жилья: элитному (-3,9% по сравнению с мартом 2009г.) и комфорт-классу (-3,5% по сравнению с мартом 2009г.). А на типовое жилье снижение цены за месяц составило всего -1,6%. Поэтому можно ожидать, что основная коррекция цен на типовое жилье уже прошла и рынок может прийти к  относительной стабилизации цен.

Окончание периода падения цен на жилье приведет к началу реализации так называемого «отложенного спроса», а также к некоторому росту сделок на вторичном рынке. Ожидать возврата к активности на рынке, характерной для последних 2–х докризисных годов, сейчас не стоит. Но при относительной стабильности цен на жилье объем сделок должен постепенно восстановиться до уровня стабильных периодов рынка в 2005 году. Рынок жилья войдет в состояние умеренного развития, характерного для периода 2001-2005 годов.

Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского Ипотечного Банка:

— Пока рынок, показывая некоторое повышение активности спроса и роста обращений именно на покупку, не демонстрирует резкого роста самих закрываемых сделок. Тем не менее, при сохраняющейся относительной стабильности рынков и озвученной политики на стабильность курса валюты вполне стоит ожидать активизации на рынке жилья в 3-4 квартале. Однозначно говорить о том, что цены зафиксировались рано, однако вполне можно предположить, что сейчас их уровень практически минимальный. И в какой-то степени по ряду сегментов жилья  — время покупать. Дальнейшего снижения и каких-либо скидок на «первичке» ожидать также не стоит. В дальнейшие полтора два года, при текущей ситуации минимальной активности в строительной сфере, наличия ресурса у инвесторов и потребителей (а он в определенной мере есть) мы вполне можем ожидать очередного роста цен, что также отмечают и эксперты по американскому рынку.

Илья Логинов, директор по маркетингу компании «МИР недвижимости»:

— Несмотря на некоторые колебания в ценах, ситуация в целом не меняется. В мае и летом традиционно снижается активность покупателей, и это только усугубляет ситуацию с низким спросом на квартиры. Тенденция пока не меняется. Снижение активности покупателей ведет к снижению цен. Это характерно как для новостроек, так и для вторичного рынка.  Если посмотреть графики по отдельным районам, то никаких колебаний не наблюдается. Цены медленно снижаются и находятся сейчас в районе 70 000 за кв. м. по новостройкам. Цены медленно снижаются и находятся сейчас в районе 70 000 за кв. м. по новостройкам. Странная картина в Калининском районе, где средняя цена скачет с 75 000 до 25 000 за кв. м. Это похоже на ошибку в выборке. Цен по 25 000 рублей за кв. м.  ни в Калининском районе, ни даже в области нет и не будет. Отдельно отмечу всплеск цен на элитку. Как видно из графика объема предложения, количество объектов в экспозиции резко упало. В сегменте элитной недвижимости, где разброс цен очень большой, такие колебания выборки резко меняют среднюю цену экспозиции.

источник