03 Окт 2011 в 22:06

Нужно ли спрашивать разрешение соседей, чтобы сдать комнату в коммуналке?

Имею в собственности комнату в коммуналке, но сам там не живу. Чтобы не простаивала хочу сдать в аренду (в найм). Нужно ли спрашивать разрешение соседей, чтобы сдать комнату в коммуналке?

Нет, не нужно.

В 1994г. Конституционный суд РФ признал право нанимателей комнат в коммунальных квартирах на приватизацию данных комнат независимо о согласия соседей, являющихся нанимателями соседних комнат в этой же квартире. Это право было реализовано многими тысячами россиян. Таким образом, в квартире появились собственники отдельных жилых помещений. Квартира не приватизировалась в общую долевую собственность.

Согласно правилам ст.52 ЖК РСФСР, действующего до 01.03.05г., изолированная комната в «коммуналке» признавалась самостоятельным предметов договора социального найма: «Предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения».

Вступивший в силу 01.03.05г. ЖК РФ также признал изолированную комнату жилым помещением. Ст.15 ЖК РФ: «2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования))». Ст.16 ЖК РФ относит изолированную комнату к виду жилого помещения.

Таким образом, наниматели комнат в коммунальных квартирах, которые занимались на основе отдельных договоров социального найма, воспользовались свои правом на приватизацию данных комнат.

Собственник согласно ст.209 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законом: «1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

Следовательно, собственник комнаты вправе, в том числе, сдать в наем (в аренду, или предоставить в безвозмездное пользование) свою комнату в коммунальной квартире. Но часто возникает вопрос – нужно ли получить согласие или разрешение у соседей-собственников по коммунальной квартире или же соседей — нанимателей муниципальных комнат, на реализацию данного права?

Прежде всего, нужно отметить – комната, подлежащая сдаче в наем, не находится в общей долевой собственности лиц, проживающих в коммунальной квартире. Да, комната – это часть квартиры согласно ст.15 ЖК РФ: «4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире». Но в данном случае имеется ввиду комната, как часть квартиры в смысле технико-функциональной взаимосвязи комнаты как части и целого как квартиры. Понятно, что комната должна находится в квартире (в данном случае в коммунальной квартире). Но это не означает безусловной юридической взаимосвязи – комната может и не быть долей в праве собственности на квартиру. Комната может быть отдельным объектом права частной собственности.

Если имущество не находится в общей долевой собственности, то нет необходимости спрашивать согласия кого-либо при определении порядка пользования данным имуществом. Это дело собственника. Т.е. собственник комнаты вправе самостоятельно решать – сдавать ли комнату в наем или нет. И позиция соседей по квартире не имеет абсолютно никакого значения в этом вопросе.

Существует подход, что согласие соседей получить требуется. Данная позиция основывается на таких аргументах.

ЖК РФ установил, что общее имущество (общие места пользования) в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат. Ст.41 ЖК РФ: «1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире)».

Исходя из этого, делается вывод – т.к. наниматель будет пользоваться общим имуществом в «коммуналке», а данное имущество находится в общей собственности, то необходимо согласие соседей на пользование данным имуществом. Нет согласия – нет права пользования, что влечет невозможность и пользоваться комнатой. Т.е. нет возможности заключить договор найма комнаты без согласия соседей.

Если рассуждать подобным образом, то и квартиру невозможно сдать при отсутствии согласия остальных жильцом дома. Т.к. общее имущество дома – лестничная клетка, лифты, ступеньки, чердаки, часть земельного участка под домом и т.д. находится в общей долевой собственности жильцов — собственников квартир. Ведь наниматель будет пользоваться данным имуществом.

Ст.36 ЖК РФ: «1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».

Очевидно, что позиция не основана на действующем законодательстве. Прежде всего, нужно исходить из следующего. Сдается в наем комната, как имущество, принадлежащее на праве частной собственности. Договор найма заключается относительно имущества, не входящего в общее имущество лиц, проживающих в квартире.

Общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе комнаты в коммунальной квартире. Ст.42 ЖК РФ: «3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату».

Значит, общее имущество – это принадлежность главной вещи – комнаты, поэтому, сдача в наем комнаты, влечет приобретение нанимателем права пользования и частью общего имущества в коммунальной квартире.

Согласно ст.135 ГК РФ: «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». Доля в общем имуществе коммунальной квартиры предназначена для обслуживания комнаты, в противном случае, жилец не будет обладать необходимыми удобствами. Поэтому, передача в наем комнаты влечет передачу в пользование части общего имущества в «коммуналке».

Представляется доказанным, что собственник комнаты вправе заключить договор найма без учета мнения соседей по коммунальной квартире.

Если же в процессе проживания наниматель будет ущемлять права соседей по квартире, например, вести асоциальный образ жизни, явно осложнив жизнь соседям, то соседи вправе выдвинуть требования об устранении данных нарушений, вплоть до прекращения договора найма с данным нанимателем. Но это, как говорится, уже из другой оперы. Сдача же комнаты в наем само по себе не ущемляет прав соседей по коммунальной квартире.

71 комментарий to “Нужно ли спрашивать разрешение соседей, чтобы сдать комнату в коммуналке?”
  1. Алла:

    Вы забыли про учетную норму жилья…

    • Иван:

      Алла, ну так напишите поподробнее про «учетную норму жилья».
      Что это такое, с чем её едят? Какое отношение ЭТО имеет к рассматриваемому вопросу?
      не стесняйтесь дать ссылку на конкретный нормативно-правовой документ

    • Gena:

      только ОБС здесь еще не хватало…
      Алла, вы хоть понимаете о чем пишите или только слышали где-то звон, да не знаете о чем он?

  2. Алла:

    Собственник не имеет право заселить в комнате в КОММУНАЛЬНОЙ квартире жильцов более, чем определено учетной нормой жилья (каждая в своем регионе).

    И Вы смешали два аспекта; собственник в коммуналке и собственник в многоквартирном доме.

    • Вы невежественная ):

      Алла, не затруднит ссылку на нормативный документ привести, который мог бы подтвердить Ваши слова про «Собственник не имеет право заселить в комнате в КОММУНАЛЬНОЙ квартире жильцов более, чем определено учетной нормой жилья (каждая в своем регионе)»? И точную цитату из конкретной статьи?

      или пердежом в лужу ограничитесь?

  3. Алла:

    Пипец, консультанты как и сайт мертвые)))). В кой-то веки ваш сайт посетили….видать колыхнули болото, жаб потревожили, и как следствие не довольное кваканье. ))) Удачи земноводные)))

    • Иван:

      т.е. ссылки на действующий нормативно-правовой документ, который мог бы подтвердить ваши слова, вы привести не в состоянии?
      я почему то не удивлен…

  4. Вильдан:

    Здравствуйте, можно узнать у нас с бывшей женой трех комнатная квартира, в настоящее время мы в разводе у нас поделена квартира на доли собственности, я моя жена и несовершеннолетняя дочь. вопрос: могу ли я сдать в найем свою долю в квартире если жена будет против?

  5. Шихаэль Мумахер:

    Ну, хорошо. Собственник подменил себя другим гражданином. Сдал, то бишь.
    Права соседей не ущемлены — баш на баш.
    А как быть с тем, что вместо одного собственника теперь к единственному унитазу выстроилась очередь из четырёх человек? (папа-мама-двое детей).
    Мой случай.
    Т.е. теперь частью моей собственности общего пользования (унитаз, умывальник, ванна, и пр.) пользуются и изнашивают гораздо больше людей? По факту! Не спрашивая моего, собственника, согласия. Ну, не абсурд?
    Не говоря уже о всяких санитарных нормах и нормативах «Х человек на 1 очко».
    Как быть с этим?

    • Famir:

      В Вашем случае — каждый из участников долевой собственности вправе определить в судебном порядке порядок пользования местами общего пользования…

    • Ignat:

      можете составить график посещения туалета и заказать экспертизу и оценку по вопросу износа унитаза, умывальника, ванны и т.п. с учетом массо-габаритных характеристик и аппетита граждан, которые ими пользуются

  6. юлия:

    Подскажите как быть? Была одно комната 30 кв.м. ее прикупил ухарь — разделил эту комнату на 3 комнатушечки (благо 3 окна) купил за 1400 тыс.руб. а теперь продает по договору дарения и выручает за каждую 900 тыс.руб. 2700тыс.руб. Перепланировка самостоятельная, пока покупатели не нашлись сдает. Полиция ничего сделать не может хотя все прекрасно понимают что это афера

    • Иван:

      а у Вас что за интерес-печаль к делам этого ухаря?
      Вы его коммунальная соседка отказавшаяся от своего права преимущественной покупки этой комнаты?

      • юлия:

        да Ваня я соседка этого ухаря и печаль у меня такая , что у меня в коммуналке уже 6 узбеков, полиция на наши коммунальные дрязги выезжать не хочет. Но когда выезжают сочувственно кивают головами и еще по поводу ухаря он и разрешения ни у кого не спрашивает — ОН СВОЮ ДОЛЮ ДАРИТ ПО ДОГОВОРУ ДАРЕИЯ . А так кроме меня здесь есть дело еще 3 соседям

        • Иван:

          коммунальные граждане вечно недовольны своими соседями, это уже влияние коммунального быта, понимаю.
          если чувствуете, что ваши права нарушаются — обратитесь в суд.
          а тем временем можете снять себе отдельное жилье, а свое комнату сдайте другим узбекам или таджикам.

          и да, вы не пробовали купить долю у соседа-ухаря? ведь он наверняка дарит долю не потому что такой щедрый, а потому что не смог получить у любезных соседушек так называемый отказ от покупки.

  7. юлия:

    у любезных соседушек никто и не спрашивал , а купить такую долю — это совсем нужно быть без мозгов (в гужа ее никто никогда не оформит) — а вы Ваня заходите сюда из любопытства? или яд через край выпустить да не на кого? Советы ваши очень дельные это по поводу сдачи своей комнаты узбекам — если вы считаете, что в коммуналке живут одни свиньи, то спешу заверить есть и очень достойное жилье и отдать это все на поругание грязным узбекам Я НЕ ГОТОВА. Больше в ваших советах не нуждаюсь.

    • Иван:

      если вам нравится жить в коммуналке, в постоянных коммунальных дрязгах, стоять в очереди в ОБЩИЙ туалет, например, держать холодильник на замке и следить, чтобы в кастрюлю не плюнули и т.д. и т.п — живите дальше.

      и да, насчет «грязных узбеков» — смешно читать подобное националистическое высказывание от человека, который живет в коммуналке и который не в состоянии снять себе хотя бы однушку и самое главное не хочет этого

      правы историки, утверждающие что наибольшую поддержку Гитлер получал от всяких люмпенов…

      повторяю, чувствуете что ваши права и интересы нарушены — обращайтесь в суд

      • Елена:

        Иван! Ой, какой ВЫ! Впечатление,что Вы не человек…Меряете всех, как машина! Дом- это не только унитаз, замок на холодильнике и т.д..В доме еще живут воспоминания, голоса и души родных, которых возможно уже нет рядом! Поэтому. так больно оставлять все свое родное на поруганье!…

        • Иван:

          Елена, не хотите «оставлять все свое родное на поруганье» — живите сами в коммуналке и никому не сдавайте её.

          смешно бывает видеть в сдаваемых квартирах всякий хлам, например проссанный, продавленный диван на котором бабушка умерла и т.п., который жалко выбрасывать, но который наследнички БРЕЗГУЮТ забрать даже на дачу, но оставляют в сдаваемой холупе, которую сдают как «с мебелью»

          • Ann:

            Хорошо сказано. И вопрос больной достаточно — имущество на снимаемой площади. Было дело по молодости — сняли квартиру ЗАБИТУЮ ХЛАМОМ. Хозяин запретил выкидывать — память об отце, понимаешь ли. Причем отец, как потом выяснилось, был жив и проживал на даче. Но забирать этот хлам не торопился — все эти разлагающиеся ковры, развалившиеся шкафы времен Хруща, продавленные диваны. Ни отец, ни сынок не брали: добро, деньги уплочены, память о ком-то там. Другой случай — знакомая сняла комнату за немалые деньги, а хозяева пользовались этой комнатой как складом — таскали ей туда ненужную мебель, коробки, кули какие-то. В комнату не зайти было. И не забывали повышать плату каждые три месяца. Ей съезжать было невыгодно, учеба заканчивалась, вот и терпела.

      • Анна:

        Иван, как ни странно Вам это слышать, прав. Тоже купили комнату в коммуналке-не сошлись с соседкой, которая день и ночь дома сидит с ребенком маленьким и за всеми следит, кто что на общей территории делает, изводит замечаниями. Пытались снимать еще и соседнюю комнату из 4х, чтобы была возможность подольше в ванной, которая на кухне времени проводить. Ей не понравилось. В итоге плюнули и выехали в однушку, а свою комнату сдали и еще в ту, которую мы снимали заехали 2 человека. В итоге у моей соседки теперь вместо 2х соседей 4. Добилась она того, что стало еще хуже, в первую очередь ей. А мы снимаем отдельную квартиру, доплачиваем 4000, радуемся жизни, никто моей ванной и туалетом не пользуется. Настроение радужное, ждем рождения первенца. в свою коммуналку ходим раз в месяц за деньгами. И пусть эта соседка дальше нервничает и разводит дрязги из-за общественного душа, лишь бы в радость, хи-хи !!!

  8. Заинтересованная:

    Подскажите, пожалуйста. У меня комната в собственности. У арендаторов есть городская регистрация, нужно ли мне их регистрировать в своей комнате, чтобы соседи не выселили их с участковым? Или следуя вышеизложенному, достаточно договора аренды?

    • Иван:

      ОБЯЗАННОСТЬ собственников жилых помещений регистрировать нанимателей по месту пребывания возникает в том случае, если наниматели пребывают в данной квартире свыше 90 дней. (ст.19.15 часть 2 Кодекса РФ об Административных правонарушениях).

      Это не только требование закона, но и мера элементарной безопасности — при регистрации по месту пребывания личности нанимателей и их паспорта будут проверены компетентными органами. Вообще, четкое следование российскому законодательству — условие отсутствия потенциальных проблем и избежание возможной «головной боли».

  9. Неиван:

    Не пойму нужду такого советчика. Иван, правильно Вам Алла сказала, у Вас здесь болото. Если Вы решили дать совет, т.е. помочь людям, так делайте это нормально. Проще всего осудить тех, кто жизненной ситуацией поставлен в такие рамки проживания, как коммуналка. Я живу в коммуналке и знаю о чем речь веду. Вы, БАРИН, неправильно поступаете когда советуете снять другое жилье. забываете о правах второй половины спорной ситуации. Какой Вы советчик? Поживите в болоте с год хотя бы, потом будете давать советы.
    Для тех кто столкнулся с проблемой соседей «итальянцев» с итальянской фамилией Идиотто, послушайте совет Аллы. Не должна превышаться норма.
    Всем удачи.

    *** Service disabled. Check access key in module/plugin options. Request number 8a33ed19986aee9beba7baf5c8cd9cab. Automoderator cleantalk.ru. ***

    • Иван:

      Читайте законы и следуйте им.

      а для того, чтобы поплакаться о том, как неудачникам тяжело жить в коммунальном дерьме и быдлятнике, есть масса других форумов, например курятник-литтлван.

      эта «Алла» жидко слилась, не сумев подкрепить свой невежественный пост ссылкой и цитатой из конкретного действующего нормативного документа. Может вы ей поможете?

      если хотите поспорить — спорьте аргументировано, без кудахтания и прочей безграмотной ОБСятины.

  10. Алиса:

    Если съемщик в коммуналке оказался наркоманом, ведет асоциальный образ жизни,осложняя жизнь соседям, то соседи вправе потребовать прекращения договора найма с данным нанимателем? На какие статьи можно опираться?Через какие органы действовать?

    • Елена:

      Вы ничего не написали, съемщик, он по договору социального найма ,т.е. у него муниципальное жилье? или его наймодатель-собственник-физическое лицо? В любом случае- эта ситуация решается в суде! Если наниматель систематически нарушает права соседей, то в соответствии со ст.686 ГК РФ»расторжение договора найма» и ст. 688 ГК РФ «последствия расторжения договора найма»- будет выселение на основании решения суда.Только нужно запастись терпением и документами, подтверждающими нарешения прав соседей. Удачи!

  11. Иван:

    это для МУНИЦИПАЛЬНОГО жилья, т.е. для жилых помещений, которые предоставляются по договору СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА!
    разницу между муниципальным жильем и жилыми помещениями, которые находятся в собственности у граждан понимаете?

  12. Иван:
    1. Никакой разницы нет, срок сдачи не влияет на ваши права и обязанности как собственника жилого помещения.
    2. С каждым нанимателем, с кем вступаете в договорные отношения и заключайте договор найма. Срок сдачи в найм, наличие или отсутствие договора найма не влияет на необходимость платить налоги со всех получаемых доходов.
    3. Tоварищ из муниципальной комнаты является нанимателем по договору соц.найма. Никаких прав у него «не больше». Если социальный проживальщик будет мешать вам распоряжаться вашей собственностью, то подайте на него в суд. Пока суд да дело, сдайте комнату каким-нибудь бойким южанам, чтобы социальному не скучно было обитать в коммунальном клоповнике.
  13. Анна:

    Иван, спасибо за дельные комментарии.
    Не сочтите за ко-ко-ко (хотите — удалите мой коммент), просто не знаю как вести себя с быдлом….Являюсь собственником 1/3 в коммуналке, сдавала адекватным и тихим людям, пока в коммуналку не вернулась другая собственница другой 1/3 квартиры и лишила покоя моих квартирантов и меня. Результат — никто не хочет снимать с неадекватными соседями даже бесплатно!!! Хочу продать, причем срочно. Теперь за отказ «спившаяся быдлоска» требует 1000 уе (за себя и своего 15-летнего сынка). Вопрос не по теме (если хотите — забаньте): где найти отборных южан, а именно дагестанцев (так как трое узбеков испугались брани и сбежали, молдовани тоже не стали жить) для временной сдачи моей комнаты в безвозмездное пользование. Может у вас знакомые есть? Пробую искать на рынках — никто не хочет, все приличные, все хотят покоя, но рожон никто не хочет лезть. Может есть спец.службы, которые могут устранить сей конфликт….?

  14. наталья:

    спасибо,вразумили…(еще пройдусь по ЖК РФ )мы собственники в 2х комнатной коммуналке, 14 и 15 кв.м ..соседка собственница по договору пустила родственников-муж и жена до 30 лет..жили 3 года…свыклись,но вот-вот появится ребенок у молодой семьи,а нам уже за 50…..условия проживания ухудшатся вечным плачем малыша и всякого рода дополнительными неудобствами….неужели это справедливо,стоим на очереди 25 лет,но улучшить свои условия нет материальной базы….а по форме 7,9 в справках один собственник и указан,а проживает 3 человека плюс нас двое…дурацкие законы,придуманы дураками….вот и будем козлить друг другу от недосыпа и возни по местам общего пользования….может кто скажет,что у меня есть лазейка спровадить молодежь….

    • Елена:

      Не расстраивайтесь раньше времени! Не все детки беспокойные!.. А Вам собственник ничего не хочет доплачивать?Стоит пообщаться с ним на эту тему..В качестве информации: ст. 679 ГК РФ»вселение»(дети вселяются без согласия наймодателя, остальные- исходя из норм общей площади), т.е. если между собственником и его нанимателями существует договор, то он может быть расторгнут по суду именно из-за НЕДОСТАТКА общей площади жилого помещения.И еще — данный договор собственник комнаты в коммунальной квартире может составить только на свою собственность, а это комната, Т.е. места общего пользования- это те жилые помещения, где ПО-СУДУ, (однозначно- при Вашем несогласии!)-будет решение об отказе в предоставлении в пользование! Не пуха!

      • Иван:

        МЕСТА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ СЛЕДУЮТ СУДЬБЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ !!!
        жилое помещение потому и «жилое» что имеет в качестве необходимых атрибутов — туалет и т.п.!

  15. Татьяна:

    Здравствуйте! Подскажите пожалуйста как быть… У меня с мужем есть комната в коммунальной квартире.. Хотели ее сдать, а соседи стали возмущаться что мы без их согласия не имеем право сдать комнату, т.к. квартира приватизирована.еще они добавили что мы имеем право сдать комнату, но без права пользования нанимателем общим туалетом душем умывальником плиткой Подскажите как быть !!!

  16. Яна:

    Есть у меня комната в трёхкомнатной квартире.По суду выделили эту комнату бывшему собственнику,у которого я и купила комнату,так же определено право пользование туалетом,ванной,кухней и т.д.Хочу сдать комнату,но соседка против квартирантов.Возможно ли через суд добиться права на сдачу комнаты в аренду или найм как правильно не знаю?Помогите советом!

  17. Людмила:

    Девочки!Читайте выше все комментарии Ивана.Человек знает,что пишет.

  18. Руслан:

    Спасибо автору, пожалуй это самое лучшее разъяснение.

  19. Михаил:

    Вы забыли про Статью 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

    1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

    • Иван:

      Михаил, не путайте долевую собственность на объект недвижимости (квартиру) и комнату, которая находится в единоличной собственности. Комнаты в коммунальных квартирах как правило «выделены», т.е. являются самостоятельным объектом недвижимости..

      • Наталья:

        Иван, почему же тогда при продаже комнаты в коммуналке требуется собрать отказы всех соседей от первоочередного права выкупа комнаты? Ведь комната — самостоятельный объект недвижимости, принадлежит собственнику по праву договора купли-продажи. Не могу понять разницу. Сдавать можно без согласия, а продать нельзя без отказов.

  20. ольга:

    от себя добавлю 3 копейки. сдать комнату вполне можно. и ни каких соседей не надо спрашивать. но перед сдачей в письменной форме или через суд определите порядок пользования местами общего пользования. тогда вообще никто не прикопается

    • Иван:

      ))) никакой суд не будет определять порядок пользования местами общего пользования ))) потому что места общего пользования следуют судьбе комнат….

      Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

      [Жилищный кодекс РФ] [Глава 6] [Статья 42]
      1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

      2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

      3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

      4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

      5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

      1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

      2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

      6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

      Значит, общее имущество – это принадлежность главной вещи – комнаты, поэтому, сдача в наем комнаты, влечет приобретение нанимателем права пользования и частью общего имущества в коммунальной квартире.

      Согласно ст.135 ГК РФ: «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». Доля в общем имуществе коммунальной квартиры предназначена для обслуживания комнаты, в противном случае, жилец не будет обладать необходимыми удобствами. Поэтому, передача в наем комнаты влечет передачу в пользование части общего имущества в «коммуналке».

      • Станилав:

        Я тоже не смогу сдать комнату без соглашения о пользовании местами общего пользования. Странный этот Верховный суд. Получается, что лестничные марши, площадки, двери подъезда, подвал, крыша дома — это все совместное имущество собственников и теперь надо разрешение просить у соседей чтобы, чтобы «не собственники , например, гости или арендаторы комнат или квартир, могли пользоваться ими?

      • Иван:

        читайте и вчитывайтесь в детали

      • Дмитрий:

        Через суд установить порядок пользования общим имуществом и продолжать сдавать.

  21. аноним:

    иван умный да? внимание к деталям? а насчёт южан горячих, ты с ними не встречался?желаешь встречи? обьяснишь им по закону грамотей

  22. Тата:

    Спор получился хороший. А вот у меня, жительницы Москвы еще и другое. Соседка со своей частной собственности (комнаты) выписалась и все время норовит привести постояльцев. Договор она с ними заключает (конечно без условий использования мест общего пользования). Нас она вообще не ставит в известность. Квартирантов не прописывает. Квартиранты наотрез отказываются эти места убирать. А вот самое интересное — кто будет платить за свет и по счетчику за использование горячей и холодной воды? Поскольку проживающие как и долевой собственник не числятся, то и квитанции на эти виды услуг не выписываются. Все оплаты: за телефон, воду гор и хол., свет приходится платить нам. КАК БЫТЬ?

    • Елена:

      Тата нашла Ваш вопрос в инернете. У меня такая же проблема. Сосед сдает комнату , никакого не регистрирует, ни убирать ни платить за свет. Что Вам посоветовали, отзовитесь пожалуйста. Елена

  23. Jura:

    Прикольно. Старая-мерзкая-избитая тема.
    Сам я из Питера, возможно в других городах мои выводы не прокатят.
    Попробую выступить на стороне тех, кто не хочет, чтобы злой сосед сдавал комнату без его согласия.
    Конечно я не юрист и тоже могу ошибаться, но…

    Прежде чем спорить с пеной у рта и приводить статьи закона.
    Сначала откройте свой договор (приватизации, купли-продажи или что-там у вас).
    И очень внимательно прочтите первый абзац.
    Если на первом месте стоит доля в квартире (12/40 например), с последующей расшифровкой, что это конкретная комната + МОП…
    То понятно, что доля первична, а комната не является независимым объектом
    и без вашего согласия посторонние съемщики не могут топтать совместную с вашим злым соседом собственность (а именно МОП).
    Да и договор аренды (без вашей подписи) в этом случае не более чем соглашение между двумя физ.лицами, а агенство — всего лишь свидетель ,чего-то там… и берущий за это денежку.
    Если же иначе, т.е. Комната выделена, а МОП-это доли, то увы, придется бороться и бороться.
    По поводу лестничных клеток — тут вроде все ясно. Квартира, я думаю во всех городах (и Договорах) является независимым объектом и лестница и подъезды к ней «прилагаются».

  24. Jura:

    И еще, мало вероятно, но вдруг грамотный юрист забредет сюда. Поясните пожайлуста:
    Многие ссылаются на пункт 3 «Статья 42 Жилищного кодекса РФ»
    3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
    Не ужели доже при законном Договоре аренды это «права собственности» переходит съемщику?
    При купле-продаже это понятно, но аренда больше похоже на право пользования.
    Возможно я путаюсь в терминах и пишу чушь, но хоть и интересно, пока нет времени самому покопаться.

    • Тата:

      Вы не путаетесь в терминах….Действительно правом пользования мест общ. пользования обладает хозяин комнаты….А сдает он только комнату без права пользования местами общ. польз. , которые может сдать только с разрешения соседей (особенно, если площадь приватизирована или в частн. собств.

  25. Jura-Piter:

    Время появилось, решил-таки разобраться.
    «Право собственности» — это общее название
    «право владения», «право пользования», «право распоряжения» — это конкретные виды «Право собственности»

    Т.е. увы, если в вашем городе не как у нас в Питере и комнаты в коммуналках (в Договорах)
    идут не как доли в квартире, а как независимые обьекты, то ваш злой сосед без вашего разрешения
    имеет право официально сдать комнату, а МОП, «прилагаются» как и писалось выше.
    т.к. «право пользования» является «Право собственности» (одним из видов ).

    Зато, если как у нас — основной обьект это доля в квартире, то даже как некоторые предполагают,
    «определение порядка пользования жилым помещением»
    не поможет злому соседу (законно) без вашего согласия выпускать своего съемщика в МОП.

    Писать долго, просто это не график посещения уборной и т.п. ,как я изначально подумал

  26. Masha:

    Да нет же, у меня в договоре (в Питере) сказано, что я владею долей только (!!!) четырех комнат в совокупности!!! А не долей квартиры!!! МОП туда не включены!!! Т.е., получается, что моя комната — независимая??? или как? и еще заодно — вопрос, может, знаете — а если я просто пускаю жильца пожить и регистрирую его временно, то ведь он по закону имеет право пользоваться этим жильем наравне с собственником, т.е. если я никому не скажу, что я сдаю комнату, а просто временно зарегистрирую жильца, то он сможет пользоваться МОП?

  27. Masha:

    ну, т. е. я имею в виду, что в данном случае только МОП нельзя сдавать без согласия соседей… так а я МОП и не сдаю.. я же не сдаю ему, например, ванную без их согласия?

  28. Masha:

    А что это означает?
    Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

  29. ольга:

    1. вы должны составить с соседями соглашение о моп. письменно. типа-жильцы комнаты 1 моются в среду,жильцы 2 -в пятницу и тд. как можно подробнее. 2. если не получится-то же самое-в судебном порядке. это не сложно.3. сдавать можете без согласия соседей. если вы живете в питере и у вас в св-ве доля,то на этот счет было пояснение в 2006 году ,не охота искать номер. если понадобится для суда,то найду.там речь о том,что доли в питере приравнены к комнатам в коммуналках. 4. доказать то,что у вас именно комната,а не доля,можно тоже в суде ,предъявив св-во о собственности. при приватизации отдельные квартиры можно было приватизировать только целиком. а вот комнаты в коммуналках приватизировались все в разное время. 5. договор найма подписывается от руки и регистрации не требует. 6. выселить нанимателя вы сможете через суд,иначе это-самоуправство. при этом надо будет доказать нарушение ваших прав. те,наниматель ходит в туалет не по тем дням,которые вы указывали в подписанном вами ранее соглашении о моп. это ооочень будет сложно.

    • Jura-Piter:

      Не путайте людей.
      Еще раз повторю, если в договоре «доля в квартире» — то если чел. минимально грамотен,
      тогда, чтобы сдать, только а)договориться б)запутать в)запугать.

  30. Jura-Piter:

    Немного поясню пункты.
    1), 2) график посещения уборной через суд вас подписать не заставят (только уговорить…)
    3) и после 2006 были «незаконные» решения, хотя если Вам удастся переделать основной договор (при чем и ваш и соседский…) прописав не доли, а комнаты… — сомневаюсь.
    4) доказывать и не надо, по договору — комната ваша (не независимый юридический объект)
    5) вы правы, но данная бумажка для соседа… и не дает право съемщику писать и мыться…
    6) чтобы выселять, нужно сначала законно вселить, а так просто -ментов, точнее участкового
    Вопрос непростой, только в одном случае, если Хозяин живет в одной комнате, а сдает соседнюю в этой же квартире.
    Но и это решаемо. Просто придется начинать борьбу после 23.00
    А насчет доказательств, web-камеру в квартиру — абсолютно законно (микрофон — нельзя)

    • Jura-Piter:

      Решил таки добавить относительно 1) и 2) пунктов.
      Во первых, внимательно прочтите, что значит в юридическом (а не бытовом) понимании
      «определение порядка пользования жилым помещением» -!!!это не график.

      Во вторых, если уж вас совсем запутают и загонят в тупик, и просто «Нет» сказать никак,
      Как минимум никаких формулировок «…типа-жильцы комнаты Х…»,
      исключительно «ФИО, ФИО, ФИО, …»
      Обоснование очень простое
      а) МОП пользуются не комнаты, а конкретные люди (смотрите договоры, формы 7,9 …)
      б) в случае изменения состава жильцов квартиры МНЕ (нам) нужно новое соглашение
      И не забудьте про срок (типа на год, с пролонгацией, если никто не против)

  31. Людмила:

    Скажите пожалуйста, а пустить «просто пожить» имеет право сосед по квартире, если сам там не проживает?

  32. Вениамин:

    Подскажите пжлста, я живу в квартире (бывшее общежитие) поделенной на две комнаты, на разных хозяев, где прихожая и туалетная комнаты общие. В настоящее время эти комнаты приватизированы, одна на меня вторая на соседей. Вопрос: могут ли соседи сдавать комнату в найм без моего согласия, посуточно либо на длительное время, и не могли бы пжлста ссылаться на законодательство, чтобы я мог ознакомиться. Заранее благодарен.

  33. Jura-Piter:

    Вот бедняги.
    Мне казалось, что все уже достаточно четко ‘разжевано’.
    Такое ощущение, что просто людям лень читать — все уже выше объяснёно ))
    Попробую зайти с другой стороны.
    1) Сначала гасим свои эмоции, в данной ситуации они мешаю хладнокровно думать.
    2) Прежде, чем лесть в ЖК, УК и прочие законы, надо четко сформулировать ситуацию.

    Пример:
    а) я живу в СПб; — в других городах может быть по другому.
    б) в договоре написано — я собственник 12/37 долей в квартире, в виде комнаты 12м…
    в) понимаем, что у соседа точно такой же договор
    г) понимаем, что доли, увы, важнее комнаты (как буд-то вы купили одну полку в купе поезда)
    д) у вас есть Ф7 и Ф9 — по ним видно кто имеет право без вашего ведома быть в квартире.
    e) ни вы ни ваши соседи не являются ‘полноценными’ владельцами комнаты

    Теперь ситуация расходиться.
    I) Если вы хотите сдать — попытайтесь договориться или с умным видом обмануть
    (или пошантажировать, что продадите алкашам и бандитам…)
    Будете смеяться, но по закону продать комнату вы можете спокойно, а вот сдать — фиг.

    II) Если же вы не хотите, чтобы соседи сдавали…
    То когда увидете кого-то незнакомого без сопровождающего жильца…
    (а если с 23.00 до 07.00, то даже если сосед рядом)
    Звоните в полицию — похоже грабители; я боюсь; разберитесь; … да что угодно,
    главное незабудьте спросить номер обращения, чтоб приехали наверняка.
    И пусть они разбираются, проверяют документы, …
    Главное, если решились не идти на попятную:
    не давать согласие; если съемщиков не выставят требуйте принять заяву и т.п.

  34. Гузель:

    А если коммуналка двушка в соц.найме у обоих в Москве.Вариантов сдать баз согласия совсем никаких нет?Неужели никак не обойти?

  35. Jura-Piter:

    С соц.наймом вопрос отдельный — комната принадлежит, скажем так — городской администрации.
    Формально, по закону, если вы более 6 месяцев ‘не проживаете’ в своей комнате, у вас ее могут ‘отобрать’.
    Помним сейчас нет ‘прописки’, а есть ‘регистрация по месту постоянного проживания’.
    Понятно, что этого сделать не смогут, если вы, например, держите на руках квитанции с квартплатой…

    Раньше было, типа ‘поднайм’ и прочее, но сейчас …
    Мне кажется, если будете дергаться или где-нибудь официально заявите (напишите),
    что там не живете, а хотите сдать… Осторожно, можете остаться без комнаты.
    Но это, в отличии от предыдущих постов, мои догадки и предположения…

Leave a Reply

You must be logged in to post a comment.