23 Апр 2009 в 17:43

Возникновение спекулятивного пузыря

Пожалуй, наиболее верным было бы считать причиной спекулятивного пузыря на российском рынке недвижимости и на РН Петербурга в частности, именно спекулятивные ожидания всех участников рынка подогреваемые через средства массовой информации заинтересованными в сверхприбыли структурами – в первую очередь застройщиками и риэлтерами.

    Спекулятивные ожидания были порождены следующими факторами, которые «накладывались» друг на друга, раздувая пузырь цен на рынке недвижимости :

  • Снижение требований и упрощение получения ипотечного кредита, что увеличило платежеспособный спрос на недвижимость. График цен практически повторяет график кредитования:
  • 760815740335
  • Изъятие значительной доли построенного жилья для раздачи военным, так называемым очередникам и прочим согражданам, что значительно сократило коммерческое предложение в новостройках.
  • Саботаж и спекуляция застройщиков по поводу пресловутого ФЗ 214, который внес коррективы в схему долевого строительства. Поддержанные деньгами московского правительства , скупившего квартиры для своих очередников, застройщики смогли без большого ущерба для себя приостановить ввод новых объектов строительства.
  • Необычайно холодная зима 2005\2006 года , увеличение спроса на углеводородное топливо и, соответственно, резкое повышение цен на энергоносители. В страну хлынули нефтедоллары и «газодоллары», которые при еще неразвитом российском фондовом рынке не находили себе места нигде, кроме как в недвижимости.
  • Отмена налога на наследование жилой недвижимости, что еще более снизило и без того низкую по сравнению с развитыми цивилизованными странами финансовую ответственность собственников и сократило предложение на вторичном рынке.

Таким образом, сложилась классическая ситуация превышения платежеспособного спроса над предложением.

Спекулятивные настроения благодаря беспрецедентной по бесстыдству компании в СМИ были возогнаны до истерии, до спекулятивного психоза.

Мы все помним, что не одна статья в том же Бюллетене Недвижимости не обходилась без заклинания что «цены рОстут», застройщики обещали «плановый рОст» цен на свои объекты, о том что цены рОстут кричала реклама по телевизору и по радио. Лозунг «цены рОстут» кричал со многих рекламных баннеров, стендов и растяжек. Связанные с риэлтерскими агентствами и с застройщиками аналитики и эксперты уверяли граждан в бесконечности рОста и вечной ценности бетонных коробок.

О том что эта спекулятивная реклама попала на благодатную почву менталитета граждан отягощенных советским прошлым и печальным опытом многократного кидалова со стороны государства, уже и говорить не приходится. Рынку недвижимости в России от силы лет четырнадцать и нам еще не ведомы падения цен на нем, мы помним один только рОст с небольшой просадкой после дефолта.
НАШИ сограждане кинулись скупать квартиры, по старой советской генетической памяти опасаясь что они «кончатся» и боясь «не успеть». Видя ажиотажный спрос на свой товар многие продавцы боясь продешевить стали устанавливать по-сути заградительные цены или вовсе снимать квартиры с продажи еще более сокращая предложение.

Дополнительным фактором, стимулировавшим подорожание квартир, послужило то, что большинство застройщиков и агентств недвижимости, наблюдая растущий спрос на жилье, приостановило реализацию квартир и создали искусственный дефицит предложения, который привел к ажиотажному спросу. Это спровоцировало возникновение неконтролируемой спекулятивной волны, в результате чего стоимость квартир поднялась на уровень, не обеспеченный реальной платежеспособностью представителей среднего класса – основных потенциальных покупателей типовых квартир.

Но всё что имеет начало, имеет и конец. К осени 2006 года просто физически иссякли деньги на стороне покупателей, только уж самые невменяемые ипотечные психи могли влезть в ипотеку для покупки какой-нибудь перезаряженного панельного хлама.
Стало очевидным что квартиры вовсе не «кончились», что строительство не прекратилось, а вовсе наоборот – его темпы и масштаб лишь увеличились. Выяснилось, что большое количество квартир вроде как бы купленные, но с рынка никуда не уходили, формируя отложенное предложение, так как скупались для дальнейшей перепродажи. То же самое касается и «инвестиций» в новостройки. Граждане становились партнерами застройщиков не для того чтобы построить квартиру для собственного проживания, а для последующей спекуляции.

Создалась ситуация прямо противоположная лету 2006 года – превышения предложения над платежеспособным спросом, что казалось бы должно было привести к обратному процессу – к снижению цен. Но не тут то было, экс-совка приобретшего в начале 2006 года , к примеру, малометражный риал за 24 тыс.долларов перепродать свое недавнее приобретение хотя бы по двукратной цене просто жаба душит. «Инвесторам» подавай 300%-400% прибыль.

Очарованы прошлогодними ценниками и «менялы», составляющие не менее 80 % участников рынка. Все цепочки и обмены строятся на основе цифр виденных в прошлогодних выпусках БН и нынешнего значения соответствующего индекса «хотения». О маржинальной торговле на РН можно прочитать здесь

Что касается прогноза развития ситуации, то ответ очевиден – на рынке недвижимости мы наблюдаем классический пузырь, а все пузыри рано или поздно сдуваются, что бы нам и не вещали купленные «аналитики» и продажные журналисты.

Вспомните ситуацию 2004-2005 года, уже тогда строители не могли продать построенное. А с тех пор построено много новых домов, причем новые квартиры вовсе не ушли с рынка , а составляют отложенное предложение, будучи скупленными спекулянтами-перепродавцами. А ведь уже в конце этого года на рынок станут выходить объекты масштабного , квартального строительства, насыщая рынок современным жильем. К тому же, к сожалению, население России неумолимо сокращается и стареет, доля пенсионеров всё увеличивается.

Вне всякого сомнения увеличится совокупная стоимость содержания объекта недвижимости, налоги станут вычисляться исходя из рыночных цен, а не в соответствии с пост-совковой методикой. Исчисление оплаты всех услуг коммунальных служб “привяжут” к квадратным метрам, а не к количеству “зарегистрированных” на жилплощади. Новый порядок оплаты вывоза мусора – только первая “ласточка” в этом направлении.

Общий же “тренд”, то бишь политика властей очевидна и разумна – увеличение финансовой ответственности собственника.  А по другому в рыночном государстве и быть не может. Мы в ответе не только за тех кого приручили , но и за то, что имеем ( в собственности )

Министр финансов России Алексей Кудрин на прошедшем в конце ноября 2009 года «Финансовом форуме России» сделал несколько громких заявлений: по его мнению, цены на недвижимость к прежним показателям (до есть до пиковых значений времен спекулятивного пузыря 2007-2008 г.г.) не вернутся, а фондовый рынок перегрет.  Министр аргументировал свое заявление тем, что до кризиса на рынке образовался пузырь, надутый за счет кредитных средств, которые на 80% обеспечивали спрос в секторе недвижимости, и сегодня повторение ситуации вряд ли возможно.

И еще о механизмах ценообразования на рынке недвижимости по мнению руководителя аналитического центра www.irn.ru Олега Репченко:

Причины движения цен
-Падение 1998-1999 годов (с 1000$ до 650$)

Причины вопросов не вызывают: кризис в стране, крах банковской системы, потеря сбережений, снижение доходов населения, резкая девальвация рубля.

-Рост 2001-2002 годов (с 650$ до 1.000$)

Результат постепенного восстановления экономики России после дефолта 1998 года, наступление политической стабильности, возврат цен на докризисный уровень спустя 4 года.

-Рост 2002-2004 годов (с 1.000$ до 2.000$)

Дальнейшее развитие экономики страны, позитивный макроэкономический фон (относительно высокие на тот момент цены на нефть), начало «бегства от доллара» (в 90-едоллар был основным средством сбережения и накопления в России, но с начала 2003 года впервые его курс пошел вниз), появление первых инвестиционных покупок на рынке жилья.

-Рост 2005-2006 годов (с 2.000$ до 4.000$)

Основная причина: заметное сокращение количества новостроек в свободной продаже, смещение строительства из эконом-класса в бизнес-класс, расцвет ипотечного кредитования (ипотека перестала быть экзотикой и «пошла в массы»), заметный рост числа инвестиционных покупок.

-Рост конца 2007 – начала 2008 годов (с 4.000$ до 6.000$)

Существенный переток инвестиционных денег с фондового рынка (который после нескольких лет стабильного роста перешел в колебательную фазу), «зашкаливание» цен на нефть, бегство от «кэша» (слухи о «деноминации денег»), либерализация ипотеки (появлениекредитов без первоначального взноса, рекордно низкие для России ставки 7%-9% годовых), придерживание жилья застройщиками, «вал» инвестиционных покупок.

-Падение конца 2008 – начала 2009 годов (с 6.000$ до 4.000$)

Новый кризис, исчезновение инвестиционных и ипотечных покупок, спад доходов населения, отсутствие стабильности и понимания перспектив в экономике и финансовой сфере.

По сути адекватный или экономически обоснованный рост цен на недвижимость имел место в основном до 2005 года, до отметки 2.000$ за метр. Понятно, что по мере восстановления страны после дефолта 1998 года цены на недвижимость также должны были вернуться на докризисный уровень – 1000$ за метр. Более того, впервые цены вышли на эту отметку еще в 1995 году на волне расселения коммуналок на деньги «новых русских». Разумеется, что Россия в 2002-2004 годах и Россия в середине 90-х – разные страны а, следовательно, и цены на жилье в новых условиях должны были быть выше, чем уровень в 1000$.

Однако, по мнению www.irn.ru, рост цен на недвижимость с 2005 года во многом носил уже неадекватный характер, обусловленный двумя основными суммарными факторами:

1 ФАКТОР. Переизбыток свободных денег в стране. Сюда можно отнести и высокую долю инвестиционных покупок на рынке недвижимости, и дешевевшую ипотеку, и высокие бонусы топ-менеджеров, и деньги фондового рынка, и большие иностранные инвестиции в Россию, и резкое подорожание нефти в предкризисные годы и т.д., и т.п.

2 ФАКТОР. Нагнетание дефицита жилья. Сюда можно отнести исчезновение новостроек эконом-класса в Москве, введение 214 ФЗ о долевом участии в строительстве (притормозившим освоение многих площадок под застройку), рост доли социального жилья, придерживание объемов продавцами и застройщиками и т.д.
Что принес кризис?
Указанные выше 2 фактора привели к тому, что в 2005-2008 годах цены на недвижимость в Москве подскочили сначала с 2.000$ до 4.000$ за метр, а потом и с 4.000$ до 6.000$. Приход финансового кризиса, по сути, ликвидировал первую причину аномального подорожания недвижимости накануне – переизбыток свободных средств. В итоге стоимость жилья в Москве довольно быстро скорректировались с 6.000$ до 4.000$ за метр.

Теперь становится совершенно очевидным ответ на вопрос о том, что нужно, чтобы цены на недвижимость довольно быстро снова отыграли вверх до 6.000$ за метр. Необходимо возобновление прежнего инвестиционного ажиотажа, нового избытка ликвидности, причем в мировом масштабе: больших инвестиций в Россию, резкого удешевления ипотеки, новой волны расширения крупного и среднего бизнеса, роста зарплат и бонусов, цен на нефть, котировок на фондовом рынке и т.д.

Принимая во внимание текущий макроэкономический фон вряд ли можно ожидать этого в ближайшие год-два. Новый подъем, скорее всего, рано или поздно наступит, но опираясь на характерную продолжительность глобальных экономических циклов ожидать этого можно в перспективе через 5-10 лет, но явно не сейчас. А поэтому, по мнению специалистовwww.irn.ru, и сценарий быстрого отскока цен назад рассматривать сейчас не приходиться. Остается либо вариант продолжительной стабилизации рынка, либо дальнейшего сползания цен вниз. И «переключателем» между этим двумя сценариями остается второй фактор – дефицит жилья.

Если в свое время 2 фактора – переизбыток свободных средств и дефицит предложения – загнали цены на жилье в столице с 2.000$ до 6.000$ за метр, а потом исчезновение одного из них скорректировало цены назад до 4.000$, то возможный откат цен еще ниже к 2.000$, как и их стабилизация на 4.000$, будут зависеть исключительно от того, сохранится ли дефицит предложения на московском рынке жилья или нет. Пока дефицит предложения сохраняется, поэтому московское жилье и подешевело только на треть (с 6.000$ до 4.000$), а не в 3 раза (с 6.000$ обратно до 2.000$). Ведь, так или иначе, все основные макроэкономические показатели – цены на нефть, курс рубля к доллару и т.п. – соответствуют сейчас периоду 2003-2005 годов, когда средний уровень цен на квартиры в Москве был порядка 2.000$, а не 2007 году, когда жилой квадратный метр в столице в среднем стоил 4.000$

Понимание этого обстоятельства позволяет нам довольно четко предвидеть дальнейшее движение цен на московскую недвижимость. Если дефицит предложения будет сохраняться, то ниже цены не пойдут и останутся вблизи отметки в 4.000$ за метр. А если по каким-то причинам, в том или ином виде, дефицит предложения будет ликвидирован, то у московского квадратного метра есть все шансы сползти ближе к 2.000$. Но так или иначе, заметное движение цен может начаться не ранее следующего года – после удешевления на треть за последний год рынку, в любом случае, нужна пауза. Ведь даже в период очевидного инвестиционного бума недвижимость дорожала «ступенчато» — после очередного скачка вверх рынку требовался период «передышки» и наступала временная стагнация.
Феномен Марфино и емкость спроса
Продажа новостроек в Марфино позволяет представить себе эти процессы наглядно. Тампродажа квартир в новостройках началась с цены в 70.000 рублей за квадратный метр, когдакурс доллара был порядка 35 рублей (конец зимы – начало весны 2009 года), т.е. с 2.000$ за метр. Сейчас, при ослабевшем долларе и слегка подросшей цене (по мере застройки и развития микрорайона) это уже порядка 2.500$ за метр, при средней цене на квартиры в Москве около 4.000$. Следует заметить, что при этих ценах в Марфино наблюдается массовый спрос – продажу по несколько сотен квартир в месяц, как в старые добрые времена, недавно отметил даже глава московского стройкомплекса Владимир Ресин.

При этом на вторичном рынке при средней цене метра порядка 4.000$ за метр, а также в более дорогих новостройках бизнес-класса (цены от 5.000$ и выше) продажа квартир носит единичный характер и активность покупателей минимальна. Это означает, что при данных ценах спрос минимален, в то время как по 2.000$-2.500$ за метр спрос носит массовый и даже ажиотажный характер. Другими словами, если по цене предложения рынок сейчас размазан от 2.000$ до 10.000$ за метр и выше (элитное жилье представляет собой отдельную историю), то по продаже массовый рынок есть только при ценах 2.000$-2.500$, а на 4.000$ и выше имеет место не столько рынок, сколько единичные сделки купли-продажи жилья.

Следовательно, если количество новых микрорайонов а-ля Марфино будет увеличиваться, аобъем предложения на рынке жилья по таким ценам – расти, то это автоматически опустит основную часть рынка ближе к 2.000$ за метр. Возможно, на отметке в 2.000$ будет находиться не средняя цена метра, а ее нижний порог, но в таких условиях и средний уровень цен на жилье в городе и более дорогие новостройки Москвы будут вынуждены дальше корректироваться вниз. Наличие недорогих предложений эконом-класса, очевидно, будет тянуть вниз и все остальное предложение – в этом и состоит сценарий дальнейшего сползания цен.

Но если Марфино так и останется единичным примером, то по мере его распродажи на рынке останется только более дорогое предложение и текущая структура цен автоматически сохранится. Это и есть сценарий стабилизации рынка при нынешней стоимости жилья.


Стабилизация или падение – без разницы
Выбор рынком недвижимости одного из двух указанных сценариев лежит не столько в экономической, сколько в политической плоскости и поэтому трудно прогнозируем. С одной стороны, дефицит жилья и высокие цены на квартиры выгодны продавцам, инвесторам и отчасти местным муниципальным властям, которые получают возможность дороже продавать застройщикам площадки под строительство домов. С другой стороны, на федеральном уровне властями четко очерчен вектор в сторону решения квартирной проблемы в стране (проект «Доступное и комфортное жилье») и наращивания объемов строительства. Вспомним хотя бы 2 заявления Владимира Путина о том, что Россия должна строить на 1 квадратному метру на человека в год (т.е. почти втрое больше, чем сейчас) и что цена метра жилья эконом-класса в стране должна быть 30.000 рублей.

Однако, не вдаваясь в большую политику аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» считает нужным отметить, что для основной массы участников рынка не имеет особой разницы, какой сценарий динамики цен реализуется в итоге. Так в 1999-2004 годах застройщики зарабатывали, в основном, на обороте, строя и продавая сотни тысяч квадратных метров. При этом заработок с 1 метра был минимальным – от 20$ до 50$. В 2005-2008 годах строили и продавали малые объемы, но резкий рост цен позволил получать сверхприбыль – от нескольких  сотен до нескольких тысяч долларов с метра. Понятно, что все хотели бы зарабатывать сверхприбыль на больших объемах, но такого не бывает…

Если на рынке будет сохраняться дефицит предложения и ограниченные объемы строительства, а цены на квартиры в Москве стабилизируются в районе 4.000$, то это будет означать работу по схеме 2005-2008 годов – зарабатывать больше с 1 метра, но строить мало. Если дефицит предложения будет преодолен и объемы строительства вырастут, то это будет означать переход к работе по схеме 1999-2004 годов – продавать дешевле и меньше зарабатывать с каждого метра, но зато на большем объеме. Принимая во внимание, что большинство застройщиков имели опыт работы и по одной схеме, и по другой, для них выбор рынком того или иного сценария будет означать вовсе не кризис и не крах а, во многом, смену формата работы, изменение стратегии.

Следует отметить, что в большинстве регионов России, в том числе, и в Москве стоимость строительно-монтажных работ (СМР) во многом укладывается в озвученные Путиным 30.000 рублей за метр. Другое дело, что полные затраты застройщиков прежние годы оказывались существенно выше из-за дорогой земли (в первую очередь в Москве) и многочисленных обременений, которыми обросли строительные проекты. Пока в стране был инвестиционный бум, и все дорожало, рынок позволял нагнетать себестоимость строительства. Теперь муниципальные власти будут вынуждены существенно снизить нагрузку на застройщиков, так как в свете общеполитического федерального вектора, нацеленного на рост объемов строительства, вряд ли какой регион захочет допускать заметное сокращение своих показателей, в том числе, и Москва.

Примечательно, что недавно глава столичного стройкомплекса уже заявил о возвращении прежних объемов строительства в Москве к 2011 году. Как не раз отмечал аналитический центр www.irn.ru слух о заморозке большого количества строек и остановке строительной отрасли во многом надуман. Более подробно этой теме был посвящен доклад «Будет ли дефицит предложения на рынке жилья». Также следует отметить, что еще до кризиса, на пике цен, застройщики продавали новостройки в Подмосковье по ценам 2.000$-2.500$ за метр, причем не панельные, а монолитно-кирпичные. Конкретные примеры в большом количестве содержат маркетинговые исследования новостроек Москвы и Подмосковья от IRN.RU. И такой уровень цен на рынке ничуть не мешал застройщикам хорошо зарабатывать, потому что земля в Подмосковье была заметно дешевле чем в Москве. А значит, в условиях заметно подешевевших в кризис земли, строительных материалов и рабочей силы строить и продавать жилье в московском регионе даже по 2.000$ за метр все равно будет рентабельно, не говоря уже про другие регионы.

По сути, с приходом кризиса под удар попали только те компании, которые в докризисные годы заменили свой вектор развития как застройщиков, на спекулятивные игры на рынке земли и инвестиционных проектов под заемное финансирование. Так многие «крупные девелоперы» в прежние годы не столько строили и осваивали имеющиеся у них площадки, сколько пытались накупить побольше новых, причем не на собственные, а на заемные средства, перепродавали постоянно дорожавшие площадки друг другу, занимались активным расширением географии своего присутствия, раздували штат сотрудников и мало чем отличались от спекулятивных контор фондового рынка. С той лишь разницей, что спекулянты на бирже хорошо понимают возможность обвала (которые случаются там регулярно…) и много внимания уделяют риск-менеджменту, а «крупные девелоперы» поверили в вечный ажиотажный спрос на недвижимость, а также в то, что квадратный метр, как мировая энтропия, может только возрастать.

Не удивительно, что приход кризиса и падение цен на недвижимость стали для них откровением. При этом немало средних застройщиков, которые не увлекались излишней гигантоманией и не наращивали кредитное плечо сверх меры, сейчас продолжают активно строить и продавать свои проекты, получив возможность расширить свою долю рынка за счет прежних «лидеров». Примечательно, что застройщик упомянутого выше района Марфино, по сути, первым реализовал рекомендации аналитического центра IRN.RU по работе на падающем рынке, изложенные в статье Олега Репченко «Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз». Эта статья была опубликована еще в начале осени 2008 года, когда многие даже не осознавали произошедших изменений экономической реальности.

Также следует отметить, что для риэлторов, которые составляют другую ведущую категорию участников рынка недвижимости наряду с застройщиками, работа на обороте более выгодна, нежели единичные сделки на нынешнем рынке. Поэтому те агентства недвижимости, которые не являются по совместительству еще и инвесторами, сейчас заинтересованы скорее в дальнейшем сползании рынка вниз по цене в область массового спроса и большей оборачиваемости. Для других участников рынка недвижимости и смежных сфер деятельности динамика цен, в общем-то, не имеет принципиального значения.
Резюмируя все выше сказанное, хотелось бы сделать 2 вывода:

  1. Сейчас цены на рынке недвижимости Москвы и России могут пойти по одному из двух сценариев: продолжительная стабилизация на текущим уровне или дальнейшее сползание вниз. Стабилизация на нынешнем ценовом уровне реализуется в условиях сохранения дефицита предложения, дальнейшее снижение – в условиях роста объемов предложения и нового строительства. Различие этих двух сценариев можно будет проследить, в том числе, по регионам России – после примерно пропорционального снижения цен везде теперь в техгородах России, где предложение ограничено, цены стабилизируются, а там где дефицита нет – продолжат снижаться.
  2. Независимо от реализации одного или другого сценария и динамики цен рынок недвижимости и строительства сможет полноценно функционировать. Даже при существенном дальнейшем снижении стоимости жилье все равно будет выгодно строить и продавать. Сложившийся годами стереотип о том, что рост цен на недвижимость – это хорошо, а падение – плохо, в корне не верен. Цены на недвижимость, как и на любой другой товар, могут как расти, так и снижаться, но не следует снижение цен на недвижимость отождествлять с кризисом на рынке или крахом отрасли. Слухи о «смерти» рынка недвижимости сильно преувеличены, считают сотрудники IRN.RU.

http://www.irn.ru/articles/20541.html

Leave a Reply

You must be logged in to post a comment.