23 Апр 2009 в 17:49

О чем умалчивают ипотечные брокеры

krizis250Сторонники поддержания спекулятивно задранных цен на рынке недвижимости, особенно уже вляпавшиеся после лета 2006 года ипотечники или дольщики, в качестве преимущества ипотеки перед наймом приводят то, что якобы ипотечник застрахован от изменения месячной суммы выплаты по кредиту.

Про тех ипотечников у которых ставка плавающая даже говорить не будем – их ставка потому и плавающая, что целиком и полностью зависит от данной финансовой конъюктуры. Недавно, кстати, такие ипотечники получили очередное уведомление об увеличении суммы ежемесячных платежей.

О чем ипотечник договаривается с банком

Почитаем внимательно ипотечный договор, предлагаемый одним из самых известных и популярных ипотечных банков:

5 Обязанности и права сторон

5.2 Кредитор имеет право
5.2.1 В одностороннам порядке производить снижение процентной ставки по Договору, в том числе, но не исключительно, при условии принятия Банком России решений по снижению учетной ставки.
5.2.2 В одностороннам порядке производить по своему усмотрению повышение процентной ставки по Договору, в том числе, но не исключительно, при условии принятия Банком России решений по сповышению учетной ставки. В этом случае КРЕДИТОР обязан письменно уведомить ЗАЕМЩИКА об изменении процентной ставки с указанием даты изменения.

Интересен также пункт 5.2.5.б:

5.2.5 Потребовать от ЗАЕМЩИКА досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за его пользование и неустойку, предусмотренные условиями Договора, предъявить аналогичные требования поручителю(ям) и обратить взыскание на заложенное имущество в случаях:
б) полной или частичной утраты обеспечения исполнения обязательств или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые КРЕДИТОР не отвечает.

т.е. в случае падения рыночной стоимости ниже «тела« кредита — банк имеет право попросить ипотечника вернуть денежку.
….

И еще:

6.7. За исключением изменения графика платежей в связи с частичным досрочным возвратом кредита ЗАЕМЩИКОМ, а также случая направления КРЕДИТОРОМ требования о полном досрочном исполнении обязательств по настоящему Договору, условия настоящего Договора могут быть изменены только по соглашению сторон

КРЕДИТОР будет с ипотечником согласовывать почти все, кроме требования о досрочном погашении кредита. Т.е. досрочное погашение Банк потребует не испрашивая мнения ипотечника на этот счет.

Даже если это и не прописано в договоре, то банк всё-равно имеет право потребовать дополнительное обеспечение или же полное погашение кредита на основании действующего законодательства:


Последствия нарушения заемщиком договора займа

Статья 811 Гражданского кодекса:

Последствия нарушения заемщиком договора займа

1. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.
2. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Т.е. есть не дай Бог ипотечнику хотя бы на 1 день платеж задержать — у банка появляется формальное право немедленно потребовать возврат всей суммы.


Последствия утраты обеспечения обязательств заемщика

А теперь Статья 813 Гражданского кодекса:

Последствия утраты обеспечения обязательств заемщика

При невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

А снижение рыночой цены, т.е стоимости залога будет ухудшением условий обеспечения ?

Просто если да — то банк может потребовать досрочного возврата на основании только 813 статьи ГК.

Про то что чаще всего ипотечные кредиты аннуитетные и ипотечник первые годы фактически платит только проценты по кредиту и лишь крайне малую часть от собственно «тела» кредита ипотечник как правило не задумывается…

Рассмотрим, такой вот пример:

Пусть квартира в момент покупки стоила 100 тыс, из которых 10 тысяч уплачены за счет денег ипотечника, а 90 тыс за счет средств Банка.
И пусть ипотечник успел выплатить ежемесячными платежами 10 тыс долларов из которых тысячи 3 (около того будет) тело кредита, а остальное проценты. Т.е. через определенный период ипотечник остается должен 87 тыс «тела» кредита и проценты по нему. Так вот, если к этому моменту квартира будет оцениваться в 85 тыс долларов, то ипотечнику выгоднее не платить за квартиру. И чтоб он не спрыгнул Банку нужно бы попросить дополнительное обеспечение (пока в сумме 87-85=2тыс) из-за снижения стоимости залога ниже размера долгов. И еще — ведь снижение на этом может не закончиться. Все спекулятивные пузыри рано или поздно сдуваются…

Если сумма, вырученная при реализации ипотечной квартиры, недостаточна для покрытия требования залогодержателя

И еще интересная Статья. 350 п. 5 ч.1 Гражданского кодекса:

«Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.»

К примеру:

Некий условный ипотечник влез в ипотеку и купил квартиру за, условно, 100 тысяч долларов, изменилась рыночная конъюктура , вырос доллар по отношению к рублю, квартиры подешевели и , к примеру, квартира стоит 50 тысяч долларов, отдавать долларовый кредит становится невмоготу —  Банк реализует квартиру на аукционе и имеет право требовать с незадачливого ипотечника остальные 50 тыс.долларов.

Прекрасно понимаю на что надеятся граждане, рискнувшие воспользоваться ипотечным кредитом после лета 2006 года имея на руках лишь малую часть от стоимости квартиры. Рублевым ипотечникам видится гиперинфляция и как они через год гасят кредит по стоимости ланча в Макдональдсе , долларовым же ипотечникам наоборот, мерещится как доллар становится к рублю курсом 66 копеек за 1 доллар .. и тут такой ушат холодной воды.

Недавно, кстати, президент четко ответил на вопрос о деноминации, слухи о которой распускали структуры и граждане лично заинтересованные в создании панических настроений и спекулятивного психоза. Деноминации не будет, как не будет и шальных кредитных денег в нашей экономике.

Перед принятием решения о покупки квартиры с помощью ипотечного кредита взвесьте все «за» и все «против». Именно Вам жить в этой квартире, именно Вам придется оплачивать кредит долгие годы, а не риэлтерам и ипотечным брокерам. Решение должно быть осознанным, а не под давлением ажиотажа и спекулятивного психоза, раздуваемого  лицами или организациями, прямо заинтересованными в получении максимальной выгоды на рынке недвижимости.

Дополнительно по теме:

Гражданский кодекс Российской Федерации

Секреты ипотеки. Часть I.

Секреты ипотеки. Часть II: аннуитетные платежи

Расчёт эффективной процентной ставки (ЭПС) по ипотечным кредитам:


Н
езависимый (от банков и риэлтеров ) КАЛЬКУЛЯТОР

One Comments to “О чем умалчивают ипотечные брокеры”
  1. admin:

    Ипотечникам будет познавательно ознакомиться вот с этим:

    В России судебные приставы получили право проверять документы у граждан и обыскивать их, а также входить в жилые помещения без спроса. Расширенными полномочиями наделены приставы из так называемых силовых подразделений ФССП. Соответствующие поправки в законодательство сегодня вступили в силу после публикации в «Российской газете».

    Помимо судебных приставов-исполнителей существуют также приставы по обеспечению установленного порядка деятельности судов. Они помогают простым приставам взыскивать долги, охраняют судей. Согласно поправкам, если должник уклоняется от явки в суд, приставы-силовики теперь имеют право без спроса зайти в квартиру, где скрывается нарушитель.

    Кроме того, приставы-силовики могут проверить паспорт у посетителя при входе в суд или здание службы судебных приставов, обыскать его и в некоторых случаях задержать. Напомним также, что старшему судебному приставу и его заместителям, а также приставам-силовикам разрешено носить огнестрельное оружие — после прохождения необходимой специальной подготовки.

    Поправки в федеральный закон «О судебных приставах» были приняты Госдумой 3 июля, одобрены Советом Федерации 7 июля и подписаны президентом РФ Дмитрием Медведевым 20 июля. Изменения уточняют полномочия судебных приставов, их права и обязанности.

Leave a Reply

You must be logged in to post a comment.