24 Апр 2009 в 9:17
Договор аренды или договор найма?
realestate
В чем отличие договора аренды от договора найма при аренде квартиры, каковы их особенности
При сдаче помещения за плату в пользование стороннему лицу или организации заключать договор надо. Это понимают большинство собственников квартир или офисов, желающих сдать свое имущество за плату во владение и пользование другому лицу. Ведь договор снимет большинство проблем, связанных с дальнейшей эксплуатацией их недвижимости, устранит возможные споры и претензии. Подобный договор поможет составить нотариус, агентство недвижимости или юридическая контора. Зачастую специалисты озаглавливают документ «Договор аренды жилого помещения» вместо «Договор найма жилого помещения». Что уж говорить о содержании подобных актов..? О том, в чем разница между договором аренды и договором найма, какие проблемы можно избежать путем правильного составления документа, какой договор надо регистрировать, а какой – нет, в беседе с корреспондентом Робертом Эффе разъясняет юрист RealEstate.ru Наталия Трояновская: Договор аренды и найма, разные понятия. В каких ситуациях лучше использовать первый, а в каких — второй договор?
И договор аренды, и договор найма – это договоры имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. А выбирать между этими двумя типами договоров, как правило, не приходится, так как тип используемого договора определен объектом (жилое или нежилое помещение) и субъектным составом сторон договора (юридическое или физическое лицо снимает объект). Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений. Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма. При договоре найма – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона – наниматель. При договоре аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор. И хочу подчеркнуть, что недопустимо в договоре аренды квартиры заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма, поскольку эти договоры регулируются разными главами ГК РФ, это разные договоры.
Кому выгоднее сдать свою квартиру, юридическому лицу или гражданину?
Если квартира сдается юридическому лицу, то единственная возможность предусмотренная законодательством — это использовать договор аренды. А в случае, если квартира сдается гражданину (физическому лицу), то заключается договор найма. Если у собственника квартиры есть возможность выбирать, кому сдать, то следует учитывать различия в правовом регулировании этих договоров. Так, например, договором аренды можно предусмотреть возможность его расторжения по основаниям, предусмотренным договором, во внесудебном порядке, в то время как договор найма по инициативе наймодателя можно расторгнуть только в судебном порядке и только по очень ограниченным основаниям. И потом — думаю, со мной многие согласятся, поскольку это логично — с юридического лица проще взыскать неуплаченную арендную плату, а также ущерб, который мог быть причинен жилому помещению, либо соседним жилым помещениям. Ведь место нахождения юридического лица определено и известно. Кроме того, юридические лица представляются более платежеспособными по сравнению с физическими лицами (гражданами). Добавлю, что юридическое лицо может использовать арендованную квартиру только для проживания граждан.
С другой стороны, некоторые собственник,и сдавая квартиры в аренду, предпочитают иметь дело с гражданами, поскольку в этом случае они видят и знают человека, который будет пользоваться их квартирой «в лицо». Для кого-то из собственников важно то обстоятельство, что договор найма, даже заключенный на максимальный срок (пять лет), не подлежит государственной регистрации. Судя по словам риэлторов, собственники-граждане предпочитают сдавать свои помещения гражданам же, а не фирме. Следовательно, договор найма используется чаще.
Расскажите, пожалуйста, об особенностях правового положения сторон по договору.
В договоре найма права нанимателя, как «слабой стороны» в договоре законодательством защищены особо. Условием расторжения договора нанимателем в одностороннем порядке являются предварительное предупреждение наймодателя и согласие с этим постоянно проживающих с нанимателем граждан. При соблюдении этих условий договор считается расторгнутым независимо от согласия наймодателя. А по инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут без согласия нанимателя только в судебном порядке и только по основаниям, предусмотренным законодательством. Такими основаниями могут быть: — невнесение нанимателем платы за жилое помещение за полгода, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае неуплаты денег более двух раз в установленный договором срок; — если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, либо наниматель (или другими гражданами, за действия которых он отвечает) разрушает или портит жилое помещение. Договор найма заключается на определенный срок — не более 5 лет. Истечение этого срока не означает необходимости оставить нанятое помещение, поскольку наниматель имеет право на возобновление договора на новый срок. Не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. Либо наймодатель должен предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в наем это свое жилое помещение с момента прекращения договора в течение целого года. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. С точки зрения собственника жилого помещения, у нанимателя достаточно прав, чтобы надолго поселиться в чужой квартире.
Можно ли в договоре сократить объем прав нанимателя?
Закон выделяет договоры найма на короткий срок (краткосрочный наем), которым признается срок договора до одного года. Краткосрочный коммерческий наем уменьшает объем жилищных прав у нанимателя и членов его семьи. Вселение граждан осуществляется с согласия наймодателя, нанимателя и иных лиц, совместно с ним постоянно проживающих, у нанимателя по краткосрочному договоре нет права вселять временных жильцов и поднанимателей, отсутствует преимущественное право на возобновление договора на новый срок, нет права заменять нанимателя в договоре, и т.д. При краткосрочном найме объем жилищных прав проживающих может не уменьшиться, если стороны договора найма предусмотрят соответствующие положения в договоре. Можно ли ряд пунктов, например, из договора найма вписать в договор аренды, если это представляется необходимым? Например, стороны считают, что это более точно отражает их отношения.
Главное, чтобы договор соответствовал обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. То есть, если в законе изложена норма, регулирующая те или иные отношения по договору, и там нет ссылки на возможность предусмотреть иное развитие событий, то действовать надо по уже написанным правилам. Глава 35 ГК РФ применяется к договору найма жилого помещения, гл. 34 ГК РФ – к договору аренды. С другой стороны, поскольку, оба эти договора являются разновидностями договоров имущественного найма (хотя и регулируются разными главами ГК и формально договор найма не является отдельным видом договора аренды), полагаю, что в договор найма можно включать отдельные положения главы 34 ГК РФ в случае, если эти отношения специально не урегулированы положениями главы 35 ГК РФ и если эти положения не противоречат природе договора найма. Написав в названии «Договор найма на 5 лет» можно ли уберечься его от регистрации? Ведь договор аренды не регистрируется только, если он заключен на срок до 1 года?
Помните, что вид гражданско-правового договора определяется не названием, а содержанием этого договора.
Соответственно, недопустимо в договоре аренды заменить наименование сторон и назвать такой договор договором найма. В соответствии с П.1 ст. 164 ГК РФ, если стороны заключают договор найма жилого помещения, (нанимателем является физическое лицо), государственная регистрация такого договора не требуется вне зависимости от срока его действия, поскольку регистрация договоров найма законом не предусмотрена. Если жилое помещение передается юридическому лицу, то должен быть заключен договор аренды (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ), который подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на год или более. В случае, если такой договор назван договором найма (кстати, мне приходилось видеть такие договоры), то все равно по своей природе он будет являться договором аренды и к нему будут применяться правила ГК о договоре аренды, в том числе и необходимость госрегистрации. Следовательно, такой договор будет считаться незаключенным и никаких правовых последствий для сторон не вызовет.
Дополнительно по теме:
Подскажите, пожалуйста, каким договором правильнее оформить сдачу в наем квартиры физическому лицу с последующим выкупом в рассрочку. И возможно ли это оформить одним договором? Или необходимо разделить наем и продажу в расрочку? И где можно найти стандартный договор найма?
Спасибо,
Для регистрации временного пребывания требуется предщоставить договор найма. На срок до 3 лет в случаи безвозмездного пользования квартирой, и на полгода в случае возмездного пользования. При безвозмездном использовании помещения на срок до 3 лет, тогда нужно заключить договор безвозмездного пользования? либо договор найма? и нужно ли их регистрировать на столь долгий срок где нибудь в органах или у натариуса для предоставления в УФМС?
Заранее благодарю.
Можно ли зарегистрироваться по месту пребывания в муниципальную квартиру у гражданского мужа без договора поднайма? И какие еще документы необходимы кроме паспортов и заявлений?
ВСЕЛЕНИЕ в муниципальное жилое помещение осуществляется в соответствии с Жилым кодексом РФ
Что такое есть «гражданский муж» в российском праве? Половой сожитель?
Без договора поднайма посторонний гражданин не сможет зарегистрироваться в муниципальном жилом помещении.
подскажите пожалуйста. какой договор можно оформить, если И.П. например хочет снять под свои предпринимательские нужны (изготовление изделий ручной работы) пустующую комнату в коммуналке у своего соседа? по логике, должен бы быть договор аренды, но жилое помещение предназначено только для проживания. тогда какими ст.,законами это регулируются. спасибо большое.
а разве в Гражданском Кодексе не написано?
Есть такой вопрос мне сейчас 17 лет могу ли я составить договор.. Хочу снять квартиру многие говорят что нельзя нужно лицо которому 18 лет так это??
Подскажите пожалуйста, могут ли жильцы без согласия собственника квартиры, зарегистрироваться в квартире? Судя по статье, достаточно иметь договор найма более 6 месяцев.. Или я неправильно понимаю?
Вы неправильно понимаете.
Граждане РФ пребывающие в жилом помещении на законных основаниях (например по договору найма) более 90 дней ОБЯЗАНЫ обратиться за регистрацией по месту пребывания. Это обязанность всех граждан РФ, а не их право и не прихоть регистрироваться по месту пребывания в снимаемом жилье.
Откуда вообще вы откопали эти «более 6 месяцев»? услышали где то ОБС?
Свое согласие на пребывание граждан в его жилом помещении собственник уже выразил в договоре найме, поэтому нет необходимости представлять еще какой то дополнительный документ, подтверждающий законность пребывания граждан в снимаемой квартире.
и опять же, это элементарная безопасность — как еще собственнику жилого помещения убедиться, что паспорта нанимателей не поддельные, а они сами не находятся в розыске? это как раз и проверяется в первую очередь при регистрации граждан компетентными органами (в ЖЭКовском паспортном столе только принимают документы на регистрацию и относят в ФМС)
Добрый вечер !
Сдаю квартиру физ.лицам по договору найма.
Срок договора 3 месяца.
Потом можем заключить новый так же.
Должны ли они регистрироваться ? (наверное да, т.к. 3 месяца это 90+ дней).
Обязаны они регистрироваться после прошествия 90 дней или раньше ?
Если они всё же зарегистрируются, то как потом снять нанимателей с регистрации после того, как они съедут ?
И получается во время их зарегистрированного срока в Форме 9 они будут числиться, как прописанные ?
Спасибо за ответ !
Ещё маленький вопросик.
В том доме есть ЖСК.
Пока я не сдал в аренду квартиру за воду не было цифр в счтетах, т.к. «прописан 0 / проживает 0». Но недавно (спустя месяц проживания арендаторов) к ним зашла председатель ЖСК и потребовала арендаторов прийти на собрание (по Пн.) и предъявить договор найма и оставить ей копии их паспортов. Мне она по телефону сказала, что пересчитает предыдущий месяц и последующие будет присылать квитанции для оплаты воды, как за троих (получится около 1500-1800 руб. только за воду гор+хол+водоотведение). Тут же предлагает установить счётчик. Я не против счётчика, но мне он не нужен.
Так вот 3 вопроса по данной ситуации:
1) имеет ли право председатель ЖСК требовать договор найма между физ.лицами ?
2) имеет ли право председатель ЖСК требовать копии паспортов нанимателей ?
3) как правильно оплачивать воду без счётчика — по кол-ву прописанных, по кол-ву собственников или по кол-ву арендаторов (нанимателей) ?
Доброго времени суток!
Подскажите, пожалуйста. В 2009 году мной был заключен договор аренды жилого помещения на 2 года. Называется он так по вине не особо компетентных агентов по недвижимости. Фактически договор является договором поднайма, т.к. квартира является муниципальной собственностью. Договор был заключен между мной и нанимателем по договору соц. найма. В квартире зарегистрирован еще один человек. Собственник квартиры, т.е. администрация, своего согласия не давала, так же не было согласия второго зарегистрированного члена семьи. Скажите, пожалуйста, является ли такой договор действительным? Может ли его физическое существование быть адекватным основанием для подачи иска в суд на взыскание задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг. Заранее благодарна!
нет, договор является недействительным, другими словами, это — филькина грамота
можете обращаться с заявлением в правоохранительные органы по факту мошенничества агентишки и нанимателя по договору соц. найма
У нас камерчиский найм по договору на пять лет с пропиской.Министерство соц.политики выделило нам сумму для приобретения жилья.Наша семья выписалась кроме мужа и сына .У нас закрытый город ЗАТО г.Зеленогорск.МУж не выписался так как еще не доделали все дела в этом городе например не забрали мед.карты детей и свои и т.д,сын служит в армии.У нас требуют чтоб мы от квартиры сдали ключи .Я как знаю если служит то временно выписывают.И я буду плотить за отопление.Напишите пожалуйста подробно .И могу ли я приобрести это жилье приемным детям так как жилье приобрели только на свою семью,а приемне дети временно зарегистрированы.
нет такого понятия «временно выписывают»
читайте своими глазами Правила регистрации, не ленитесь
здравствуйте, обьясните пожалуйсто.семья из четырёх человек проживаем в квартире по комерческому найму, на один год. арендодатели требуют досрочно выехать с ихней квартиры, мы же пока не готовы переехать, т.к не куда и к тому же двое маленьких детей, пилюс зима. можем ли мы проигнорировать их требование по закону?спасибо.
ясно спасибо.\
Добрый день, мне нужна временная регистрация ребенку в школу, хозяева квартиры не против сделать для нас регистрацию, Вопрос следующий, один из собственников квартиры проживает в другом городе, далеко от мск. Нужно ли обязательное присутствие этого собственника в паспортном столе? и еще вопрос — если мы с ними заключим договор безвозмездного найма — нужно собственникам лично идти в паспортный стол? Есть ли какие-нибудь способы сделать регистрацию временную без одного собственника? Спасибо.
Здравствуйте! Регистрация по месту пребывания в снимаемой квартире моя обязанность, если я в ней пребываю свыше 90 дней. Собственник квартиры, с которым у нас заключен договор найма на 1 год, отказал мне в регистрации по истечении этого времени
. Тк не хочет, чтобы соседи и др лица знали, что квартира сдается. Что делать в такой ситуации?
Здравствуйте, помогите мне пожалуйста! Я сдала квартиру через агента, мы заключили договор на 6 месяцев. Мои условия оплата первый и последний месяц. Квартирант при заключении договора попросил выплатить задаток во втором месяце, что было включено в договор. Прошло 2 месяца….пошел 3, денег нет и выгнать его не могу. Живу в другом городе. как все решить правильно? Выселить и забрать деньги. Ещё не знаю что с коммуналкой. Помогите пожалуйста! Какие у меня права и что в этом случае можно решить???
закон не предусматривает одностороннего прекращения договора найма
если наниматель не выполняет условия договора найма, то обращайтесь в суд, чтобы было решение о его выселении и взыскании убытков
законным образом выселить можно только по решению суда
Здравствуйте, скажите пожалуйста мы заключили договор аренды квартиры на полгода, но спустя 2 месяца хозяева нас резко решили выселить…законно ли это и вообще какие у нас есть права? Можем ли мы не выехать пока не истечет срок аренды?
закон не предусматривает одностороннего расторжения договора найма, если собственники (СОБСТВЕННИКИ, а не хозяева как у рабов или у плюшевых заек) решили расторгнуть договор найма, то пусть договариваются с вами или обращаются в суд
если не хотите выезжать — не выезжайте и соблюдайте подписанные вами условия договора найма
имею ли я право сдать в аренду нежилое помещение если мое право не зарегистрировано в УФРС, а имеется лишь только договор купли продажи от 1998 г. заключенный у нотариуса.
нет, не имеете, да и при желании вряд ли сможете сдать помещение вменяемым арендаторам только имея на руках договор купли-продажи 1998 года
договор заключён с 1. 01.12 по 31.12.12, подлежит ли гос.регистрации????
какой договор?
договор аренды или договор найма?
Если жилое помещение передается юридическому лицу, то должен быть заключен договор аренды (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ), который подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на год или более.
написано не по-русски????
договор аренды! вопрос в том получается ли год или нет 1.01.12-31.12.12????
вы же адекватный человек, надеюсь, не тупая блондинка, только отнимающая время от других людей своей тупизной и сами сможете определить, что в году как раз 12 месяцев и что договор аренды на срок 1.01.12-31.12.12 является договором аренды заключенным на год и потому подлежащим регистрации
Сломать бы себе, тупой бестолочи,нос за такой разговор)
djon-ok@yandex.ru
IP 85.26.184.210
в случае с краткосрочным договором найма как я понял не применимы условия поднайма помещения и договор поднайма заключать нельзя?
вы про найм какого помещения пишите?
про найм муниципального помещения или про найм помещения, находящегося в собственности у граждан?
У меня заключён договор найма с матерью. Вместе со мной согласно договору найма проживают члены моей семьи: дочь и муж. Мне говорят в Жилищном отделе, что я не имею права заключать договор найма с матерью. поскольку она член моей семьи. Мать в этом доме не проживает и не зарегистрирована и у неё своя семья. Так ли это?
в Жилищном комитете вам соврали, потребуйте у них мотивированный письменный ответ с указанием конкретных статей конкретных нормативных документов
Пожалуйста подскажите ! Нужно срочно1Имею я пава заключать договор найма жилого с матерью, если я плачу за проживание. У нас с матерью свои семьи и я и она зарегистрированы и проживаем в разных местах и не ведём совместное хозяйство?
да, можете, почему бы и нет
подскажите что делать в данной ситуации: у нас знакомые хотят сдавать квартиру, сегодня придут люди смотреть эту квартиру. если они согласятся, нам нужно с ними заключать договор или нет? и что нужно указать в договоре, если надо заключить договор? за ранее спасибо
Здравствуйте! Помогите пожалуйста разобраться! Был заключен договор найма с юр.лицом (вместо аренды, это я поняла) Дата заключения договора 3 июня 2013г больше дат никаких нет, в том числе и срока договора. Пользовались квартирой 1месяц оплатили по договору 20т.р,(с 10 июня по 10 июля) после чего наши артисты съехали, наймодатель дал расписку, что претензий не имеет, а теперь требует что бы мы оплатили до конца июля.
1)Могу ли я признать данный договор недействительным?
2) Что для этого мне нужно?