Рынок уже фундаментально перегрет и предпосылок для роста цен тут нет – они удерживаются искусственно

Автор: . 24 Мар 2008 в 16:43

В Москве значительно сократилось число покупателей, которые могут купить квартиру на собственные средства, – оно стало меньше 1% от общего числа жителей столицы, и у них уже есть квартиры !!!

В то же время количество предлагаемых к продаже квартир практически не изменилось. Аналитики сравнивают эту ситуацию с той, что возникла в Америке перед ипотечным кризисом.

В этом году всего 6% москвичей планируют купить квартиры, пришел к выводу ВЦИОМ (Всероссийский центр исследования общественного мнения). Причем почти треть из них планирует воспользоваться ипотечным кредитом, а половина купят новую жилплощадь, продав старую. Купить же квартиру за счет собственных средств планируют только 14% из тех, кто планирует улучшить свои жилищные условия.

Простая математическая операция демонстрирует, что тех, кто может купить квартиру в любой момент на свои деньги, менее 1% от общего количества столичных жителей.

Более того, оказалось, что ситуация на столичном рынке жилья принципиально не изменилась. Примерно такая же картина спроса была и на начало прошлого года, пояснила руководитель исследовательских проектов ВЦИОМ Татьяна Войлокова. Этот очень низкий коэффициент доступности жилья и есть реальный спрос на квартиры – не звонки в офис и интерес к рекламируемым объектам, а количество людей, которые готовы прийти и сразу купить квартиру.

Так, по данным аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ», в феврале на вторичном рынке были выставлены на продажу порядка 35 тыс. квартир. Новостроек в Москве на самом деле не так много, как может показаться на первый взгляд, – в январе экспонировалось 315 объектов. Это еще примерно столько же или чуть больше, чем количество квартир на вторичном рынке. И если экспонируемых квартир станет больше, чем сейчас, то цены сначала «встанут», а затем плавно пойдут вниз.

Такой баланс «на нуле» может привести к большим проблемам.

Аналитики уже начали говорить о появлении на рынке так называемого «мыльного пузыря».

Например, в странах, в которых рынок недвижимости в результате «лопнул», сначала был исчерпан именно «единовременный платежеспособный спрос» – в московском случае это как раз менее 1% покупателей. На таких рынках работали механизмы ипотеки, которые привлекли завышенные объемы неплатежеспособного спроса.

Москва сегодня близка к такой же ситуации. Число покупателей, которые планируют приобрести квартиры на собственные средства, гораздо меньше числа покупателей, которые собираются приобрести недвижимость с помощью иных механизмов – ипотеки или помощи государства. И ажиотаж, и высокие показатели спроса (количество звонков и обращений) в отчетах риэлтеров создают прежде всего именно потенциальные покупатели из второй группы.

При этом продолжило снижаться количество покупателей-инвесторов, как правило, приобретающих недвижимость для спекулятивной перепродажи. Уменьшилось и число тех, кто сдает купленную на ипотечный кредит квартиру, выплачивая его за счет арендных платежей. Таких сделок, по мнению директора аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислава Луцкова, когда нет ажиотажного спроса, примерно 5%. В 2006 году, в период активного бума, эта доля достигала 30%. «Сегодня в силу того, что динамика роста цен несколько сократилась, эта доля составляет порядка 15%», – считает управляющий компании «Мосстройреконструкция» Иван Романов. В этом году, считает директор департамента городской недвижимости компании «Усадьба» Екатерина Батынкова, инвестиционных покупателей станет еще меньше.

В Росстате подсчитали, что в январе этого года было построено жилья на 7,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Всего же за первый месяц 2008 года построили почти 34 тыс. квартир или 3,2 млн кв. метров. На официальном сайте Росстата также отмечается, что в нынешнем январе в строительство жилья было инвестировано почти 200 млрд руб. Это на 30% больше, чем в январе прошлого года. Действительно, отмечают риэлторы, изменение объемов строительства напрямую влияет на изменение цен. «Например, в прошлом году на столичном рынке вторичного жилья наблюдался рост объема предложений, и цены на какое-то время сначала прекратили свой рост, а затем и вовсе стали снижаться», – рассказывает руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка холдинга «Миэль» Елена Логвина.

Главный экономист УК «Финам» Александр Осин считает , что в Москве рынок уже фундаментально перегрет и предпосылок для роста цен тут нет – они удерживаются искусственно.

Однако неразвитость рынка может привести и к обвалу цен – все зависит от того, насколько глубоким и длительным окажется мировой финансовый кризис, вызванный проблемами американской ипотеки. Если эти процессы окажутся более серьезными, чем сегодня полагает рынок и многие аналитики, то рано или поздно произойдет и падение цен на нефть, что создаст для нашей страны большие проблемы. «В таком случае Россия не будет «тихой гаванью», и мировой кризис больнее всего скажется именно на нас, – уверен руководитель информационно-аналитического портала «Квадрум. Недвижимость России» Алексей Липскеров. – При таком негативном сценарии цены на недвижимость просядут очень сильно. Обвал будет тем сильнее, чем активнее сегодня будет рост».

http://www.gazeta.ru/business/2008/02/28/2652239.shtml

http://www.gazeta.ru/financial/2008/03/22/2674693.shtml

Причём , когда всё у нас росло — аналитики и риэлторы кивали на Запад : там ведь тоже растёт , а Россия важная часть мировой экономики и следует в русле мировых тенденций , сейчас же аналитики и риэлторы заявляют , что все проблемы Запада и падение цен на недвижку нас не касаются , у нас своя гордость и вообще: здесь тихая гавань

Рубрики: Недвижимость

Leave a Reply

You must be logged in to post a comment.