Почему застройщики всеми силами удерживают на «максимуме» цены на жилье и к чему это приведет?

Алексей Щукин, специальный корреспондент журнала «Эксперт».

Новостройки в Москве и области не продаются уже давно. В ситуации нарастающего мирового кризиса нынешние цены выглядят в глазах потенциальных покупателей совершенно неадекватными, а такой фактор, как сворачивание банками ипотеки и кредитования строек, также играет против застройщиков. Но, что удивительно, при полном отсутствии спроса девелоперы не собираются снижать цены. Часть компаний уже близка к техническим дефолтам: они не могут оплачивать стройматериалы, задерживают зарплаты и пр., но… «лучше обанкротимся, чем уступим».

Могут ли девелоперы позволить себе снизить цены? Безусловно, могут. Себестоимость 1 кв. м панельной «коробки» — где-то в районе $1000. Это в два-три раза дешевле, чем цена «квадрата» в Подмосковье, и в пять-шесть раз — чем в Москве. «Наши проекты остаются рентабельными при снижении цен на 20–30%, а часто и на 40%», — недавно признался мне один из участников рынка.

Так почему же застройщики не хотят сделать шаги навстречу покупателям? Первое объяснение — банальная жадность владельцев компаний, привыкших к суперприбыли. Расставаться с ней они не привыкли. «У нас очень плохое финансовое положение, но акционеры все равно надеются на доходы, исходя из “вчерашних” цен. Снизив их, мы могли бы вновь начать активные продажи и спасти компанию, но адекватно оценить ситуацию акционеры не в состоянии», — говорит менеджер одной из фирм. Не думаю, что акционеры не понимают, что происходит, однако они по-прежнему надеются, что все «рассосется», полагая, что надо просто продержаться месяц-другой — и повторится сценарий 2004 и 2006 годов. Тогда покупатели тоже уходили с рынка, но спустя несколько месяцев возвращались.

Вторая причина — нежелание разрушать созданный собственными руками миф, что «московская недвижимость всегда в цене». Тренд на понижение оттолкнет инвесторов, а это основа основ всего спекулятивного столичного рынка жилья в последние годы. Люди со всей страны вкладываются в квартиры в Москве, потому что это «выгодно и надежно».

Пугают девелоперов и еще два момента. Те дольщики, которые приобрели квартиры в строящихся домах, могут расторгнуть сделки. В последний месяц этот процесс уже начался: некоторые покупатели готовы потерять на штрафных санкциях, но выйти в наличные. При падении цен этот процесс усилится. Кроме того, фаза падения «страшна» тем, что часть потребителей, несмотря на снижение, отложат сделки и будут ждать дальнейшего падения. Рынок начнет искать дно. В Америке его ищут уже полтора года, а ведь там не было 40–70−процентного роста цен, как у нас.

«Выходом из существующей ситуации может стать единовременное 15–20−процентное снижение цен на новостройки. Это подстегнуло бы спрос, дало бы возможность девелоперам продолжить стройки, снизило бы риск появления обманутых дольщиков», — считает руководитель проекта «Российский дом будущего» Сергей Журавлев. В Подмосковье для оживления строек необходимо еще более кардинальное снижение — к примеру, с 80 тыс. руб. за «квадрат» до 50 тыс. Впрочем, первые ласточки уже появились. Так, в ноябре ГК «Пионер» и «Дон-строй» предложили покупателем квартиры с 25−процентным дисконтом при единовременной оплате. Впрочем, в случае с «Дон-строем» не все однозначно: так получилось, что я позвонил в компанию за несколько дней до акции и услышал цену 110–120 тыс. руб. за 1 кв. м на квартиры в «Доме на Беговой», а после введения спецпредложения цена превратилась в 105 тыс. То есть реальная скидка оказалась всего 5–10%. Впрочем, в риэлтерских кругах активно муссируются слухи о распродаже, которую «Дон-строй» тихо и без лишней рекламы провел еще в октябре: малоликвидные квартиры продавались с дисконтом 50%.

Как же будут развиваться события? Первый сценарий: застройщики все-таки решатся на снижение цен. Продажи возобновятся, девелоперы получат деньги для продолжения строительства. Несмотря на снижение прибыли, компании смогут выполнить обязательства перед дольщиками и избежать банкротства.

Второй сценарий: девелоперы стоят на своих ценах до конца, растрачивая последние ресурсы и влезая в еще большие долги. Когда становится очевидным, что ничего не «рассасывается» и никто по-прежнему не готов покупать квартиры по текущим ценам, начинается паника. Строители пытаются сбросить активы, распродать площадки. Так как момент упущен, а кризис набрал обороты, сделать это не удается. Падение цен начнется на несколько месяцев позже, но будет обвальным. Причем для владельцев строительных компаний вариант банкротства может быть более выгоден, чем спасение бизнеса, и тогда побочными эффектами данного сценария станут массовая заморозка строек и появление армии «обманутых дольщиков». В этом случае одна надежда на государство. Вот только останутся ли у него к этому времени финансовые ресурсы для спасения?

http://www.expert.ru/printissues/d/2008/23/stoyat_do_poslednego/