Инвалютная фиксация цен на недвижимость может привести к обвалу рынка
Автор: SPrealty. 24 Янв 2009 в 1:09
Московские девелоперы продолжают переводить цены на квартиры в Москве в иностранную валюту из-за нестабильности российского рубля. Таким образом, застройщики пытаются не только зафиксировать цены, но и стимулировать рублевый рост цен. Аналитики полагают, что такое решение негативно скажется на спросе и может привести к снижению прибыли в случае резкого падения доллара.
С 1 февраля 2008 года многие крупные девелоперы, в частности, ДСК-1 и ПИК приняли решение зафиксировать цены на московские новостройки в условных единицах: в долларах, евро, или в бивалютной «корзине». По словам аналитиков «Индикаторов рынка недвижимости», большинство застройщиков переводят цены из рублей в инвалюту по новому курсу, однако отдельные участники рынка стали выставлять цены в долларах по курсу, который был летом прошлого года. Учитывая, что в рублях они стоимость квартир раньше не снижали, формально, получается, что, как бы, удешевления жилья никогда и не было.
Как считают эксперты, это может спровоцировать жесткую коррекцию цен в будущем. Дело в том, что для новой волны роста должен появиться платежеспособный спрос, которого пока не наблюдается. Как показывают данные Росстата, начиная с августа 2008 года, доходы граждан стали снижаться, а расходы продолжили рост. И хотя в целом по России снижение доходов на душу населения за это время не превысило 0,2%, в Москве оно достигло порядка 40%. При этом объем свободных денежных средств на душу населения в Москве сократился почти на 80%. Таким образом, ожидать, что за счет перевода цен в условные единицы можно простимулировать население на покупку жилья, вряд ли стоит, полагают эксперты.
В 2009 году на отложенный спрос можно рассчитывать только за счет вкладчиков, которые успели перевести свои сбережения в иностранную валюту. Однако таковых было не много: начиная с сентября 2008 года стали сокращаться вклады населения, при этом происходило это исключительно за счет рублевых депозитов, которые уменьшились на 557 млрд рублей. В то же время, вклады в иностранной валюте увеличились в рублевом эквиваленте всего на 114,6 млрд рублей. Это означает, что люди просто снимали средства со счетов. Таким образом, более 80% вкладов населения хранится в рублях, а объем вкладов в иностранной валюте не превышает 100 млрд рублей.
По данным аналитиков, средняя стоимость новостроек в Москве перед началом кризиса составляла порядка $7 тыс. за кв. м. А по данным правительства Москвы, объем введенного жилья в 2008 году не превышает 4 млн кв. м, из которых порядка 75% уйдет на социальные нужды. Исходя из сегодняшнего курса доллара, объем первичного рынка жилья в Москве составляет порядка 200 млрд рублей. Таким образом, если предположить, что все собственники вкладов в инвалюте пожелают направить средства на приобретение жилья на первичном рынке Москвы, то их хватит только для того, чтобы удовлетворить не более чем половину предложения.
Безусловно, за счет перевода цен на жилье в условные единицы девелоперы могут подстраховаться от скрытого снижения цен. Однако, как известно, отказ от плавного снижения чреват резким падением. Ведь на фоне удешевления рубля цены в долларах будут только отпугивать потребителей. При этом инфляция в 2009 году ожидается, только по официальным прогнозам, на уровне 15%, а на рост заработной платы вряд ли стоит надеяться. Таким образом, девелоперы, зафиксировавшие цены на жилье в иностранной валюте, рискуют вновь оказаться в ситуации отсутствия продаж, как это имело место в конце прошлого года, предупреждают аналитики.
Финанс.онлайн