Метры в квадрате, а цены — в кубе

Московские застройщики и риэлторы станут жертвой собственной алчности

На прошедшей в Москве «антикризисной» конференции риэлторов собравшиеся признали, что балансируют на грани разорения. Единственный путь к выживанию — сосредоточиться на интересах покупателя. Принцип «Не хотите — не берите, вас много — квартир мало» больше не действует. Теперь квартир много, а покупателей мало. И наступило время всеобщего покаяния — и продавцов, и экспертов рынка недвижимости.

Многие аналитики каются в том, что их прогнозы «не просто не сбываются, но и полностью противоречат реальности«. Сама методика работы с ценовой динамикой теряет всякий смысл.

«Показатель средней цены предложения не до конца отражает реальные суммы сделок, — констатируют аналитики. — Размеры скидок варьируются в зависимости от политики конкретных застройщиков и не поддаются статистическому анализу».

— Ни у кого нет всего массива информации по реальным ценам продаж, — говорит вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. — Мы почти никогда не упоминали о количестве сделок на рынке, сроках экспозиции объекта, а они сегодня увеличились с 60 дней до 120, что неизбежно ведет к дальнейшему снижению цен.

При этом рублевого снижения цен на московскую недвижимость почти не происходит — есть лишь колебания вслед за курсом рубля. А вот в долларах начиная с октября 2008 года жилье подешевело. Насколько — трудно сказать. Если судить по цене предложения — на 10-15%. В новостройках, если верить рассказам, при переговорах девелоперы и их агенты «падают» на 25-30%. Что происходит на вторичном рынке — толком не знает никто.

Бесспорно одно: если на рынок не вернутся покупатели, его ждет коллапс. «Если предположить, что платежеспособный спрос не изменился (хотя он явно снижается), то снижение валютных цен должно ускориться, — рассуждает в своем отчете один из экспертов. — В противном случае объем сделок на рынке будет стремиться к нулю. Для создания условий нормального функционирования рынка необходимо как минимум вернуться к долларовым ценам годичной давности (5500 долларов за 1 кв.м), а для стабильного присутствия на рынке покупателей с платежеспособным спросом долларовые цены должны снизится до отметки в 4500 долларов за 1 кв.м. При этом чем быстрее рынок будет снижать цены, тем быстрее он войдет в стабильную фазу по сделкам. Вероятнее всего по итогам февраля снижение средней цены предложения в долларовом эквиваленте будет больше 10%».

С 2000 года квартиры в Москве подорожали в 9 раз. Эту цифру часто приводят в качестве аргумента о безудержном росте цен на московскую недвижимость. Однако Москва по темпам роста была даже не в пятерке, а на девятом месте. Лидировали Петербург, Екатеринбург, Пермь, Омск. Там больше была развита ипотека. Средний класс мог купить квартиру в новостройке и без всякой ипотеки. Для Москвы это было нереально. И именно в этих городах цены падают быстрее, чем в Москве.

И все же жители столицы, которым нужно купить квартиру, не могут до бесконечности ждать у моря погоды, то есть пресловутого дна. Риэлторы отмечают, что покупатели слегка оживились — хотя бы звонят, интересуются. От риэлторов теперь требуются титанические усилия — зацепить потенциального покупателя. Но метод, что называется, кондовый.

Звоним в агентство, прикидываемся покупателем, имитируем сомнения — может, еще подешевеет?

— Доллар со дня на день рухнет, — тоном, не терпящим возражений, объявляет менеджер. — Не видите, что происходит с американской экономикой?! Не цепляйтесь за свои доллары, прогадаете, не успеете до следующего скачка цен. Берите прямо сейчас, пока не поздно.

С такой же страстью представители агентств недвижимости восклицали на конференции: «Как нам спасти свой бизнес?!»

Константин Апрелев утверждает, что спасти бизнес можно только правдой — какой бы горькой она ни была:

— Интересы покупателей игнорировали и риэлторы, и застройщики. И теперь за это расплачиваются. Рынок перевернулся — сегодня покупатели диктуют условия. Задача риэлтора — сориентировать покупателя, по максимуму учитывая его интересы. Многие по-прежнему считают, что покупателю нельзя говорить правду о ситуации на рынке, чтобы «не спугнуть». Так можно решить сиюминутную задачу, но проиграть стратегически. Мы должны давать клиенту объективную информацию. А она состоит в том, что сложился долгосрочный тренд на снижение доходов и снижение цен на недвижимость и к нему нужно адаптироваться.

Есть и еще одна угроза — жилья могут не дождаться те, кто уже за него заплатил, прикупив метры в недостроенных домах. В Москве и области растет число незавершенных строек, сроки сдачи которых либо уже прошли, либо уже явно не будут соблюдены. По некоторым данным, в Москве заморожено около 20-25% проектов, в Московской области — до 50%. А продажи новостроек по сравнению с февралем прошлого года упали на 75%. Риэлторы говорят, что во многих компаниях отделы продаж новостроек вообще ликвидированы за ненадобностью, так как люди опасаются покупать «незавершенку». И если раньше «застройщиков завлекали новыми земельными участками, то сейчас этого инструмента нет, участки никому не нужны. А потому проблема обманутых дольщиков может быть гораздо острее», предупреждает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.