Хазин о недвижимости на Эхе Москвы: цены на перегретом рынке таки будут падать и дальше
Автор: SPrealty. 09 Сен 2009 в 12:08
А.РОДИОНОВ: 23 часа 6 минут в Москве, добрый вечер. У микрофона Андрей Родионов, и в эфире «Эха Москвы» сегодня, во вторник в программе «Кредит доверия» президент консалтинговой компании НЕОКОН, экономист Михаил Хазин. Михаил, добрый вечер.
М.ХАЗИН: Добрый вечер.
А.РОДИОНОВ: Напомним, что нас можно не только слушать, но и видеть на сайте «Эха Москвы». И также нужно сделать еще одно напоминание – номер, по которому приветствуются ваши вопросы Михаилу Хазину в ближайшие 20 минут, +7 985 970-45-45. Не забывайте, пожалуйста, подписываться. Вот, передо мной монитор, сюда, собственно, ваши вопросы и будут поступать. Вопросов, Михаил, к вам как всегда очень много и на сайте, и я обязательно некоторые из них сегодня задам. Причем в вас такого, глобального человека видят, и спрашивают не только о том, сколько будет через 2 месяца доллар стоить, но и о каких-то вещах такого, масштабного характера.
И сегодня достаточно любопытное заявление сделал Алексей Кудрин. Тоже, в общем, такая вещь, основополагающая. Он сказал, что государственное финансирование российской экономики больше увеличивать нельзя. Вот, что стоит за этим заявлением? Я так понимаю, вот, например, прошлое заявление о том, что не будут индексироваться зарплаты бюджетникам – оно, в общем, как раз тоже из этой же серии, да? А вот что теперь за этим заявлением стоит?
М.ХАЗИН: Давайте прежде чем отвечать на вопрос, я сначала извинюсь в своей ошибке, которую я сделал в прошлой передаче. Дело в том, что в прошлой передаче мы обсуждали рынок недвижимости, кстати, о котором только что говорилось и в новостях, что он там встал. А поскольку компания НЕОКОН только что выпустила обзор по недвижимости, то мы обсуждали там некоторые детали и я сказал, что ЦБ начал рефинансировать банки под недвижимость, находящуюся у них на балансе. На самом деле, он еще не начал, а только рассматривает проект соответствующего решения. Но поскольку банки уже исходят из того, что вероятность принятия такого решения достаточно велика, то они уже достаточно смело банкротят девелоперов, всякого рода посредников, потому что уже не боятся получать квартиры себе на баланс, потому что ожидают, что вот-вот их под эти квартиры начнут рефинансировать. И, кстати, очень любопытная тема. Рынок, как мы знаем уже из новостей, стоит и будет стоять до тех пор, пока все эти квартиры по высокой цене не проданы. Если решение ЦБ будет принято, то в этом случае эти квартиры не выйдут на рынок, останутся высокие цены, никакого движения в российской строительной отрасли не будет еще много месяцев. Если же решение ЦБ о рефинансировании банков, на балансе которых находятся квартиры, принято не будет, ну, скажем, в течение месяца, то банки будут вынуждены эти квартиры начать продавать, цены резко обвалятся, произойдет реструктуризация отрасли и она оживится, что, конечно же, очень хорошо с точки зрения экономики.
Но нужно понимать, что эти дорогие квартиры – там каждый доллар уже расписан: это Васе, это Пете, это Коле. Я думаю, что не сильно ошибусь, если предположу, что процентов 70 этих денег пойдет тем или иным чиновникам. И таким образом, у нас будет очень четкий критерий, насколько сегодня наше правительство и наш президент готовы бороться с коррупцией. Если решение о рефинансировании принято будет ЦБ, это означает, что систему коррупции продолжают холить, лелеять и защищать. А если оно принято не будет, то это вполне реальный способ, ну, хотя бы локально, здесь и сейчас с коррупцией побороться.
А.РОДИОНОВ: Нет, ну а банкам же в конечном счете тоже нужны деньги. Хорошо, они получили эти квартиры в свое распоряжение, они ждут, там, месяц-два-три, но рано или поздно…
М.ХАЗИН: Они их выставляют на продажу и продают по реальным ценам – не по 6 тысяч долларов за квадратный метр, а по 1,5 тысячи долларов за квадратный метр. В результате появляется возможность строить новые квартиры. Я уже говорил, что…
А.РОДИОНОВ: Но по таким ценам, по 1,5 тысячи долларов за квадратный метр, естественно, не много найдется желающих продавать, да? Покупать-то – понятное дело.
М.ХАЗИН: Уже все, девелоперы уже обанкротились.
А.РОДИОНОВ: Ну, банки будут их продавать тогда.
М.ХАЗИН: Ну, банки будут их продавать по рыночным ценам. А рыночные цены резко упадут. Ну я вот, просто, привожу пример. У нас есть клиент, у нашей компании НЕОКОН, который строит дома вполне себе капитальные и каменные, там пенобетон и еще чего-то, 300-350 долларов за квадратный метр. И они никак не могут понять, почему их услуги никто не хочет – ну, там они что-то строят, но очень мало. А я им на это объясняю: «Ребят, вы чего? Городские власти, муниципальные власти, региональные власти, федеральные власти ждут, когда они получат свою долю от продажи квартир по 6 тысяч долларов за метр. А вы им предлагаете строить по 300. Если вы начнете строить по 300, то по 6 тысяч никто никогда не купит. Потому что получается, что люди добровольно откажутся от денег, которые они уже считают своими?» Вот в чем вся проблема-то.
А.РОДИОНОВ: Естественно.
М.ХАЗИН: Да. То есть это вот классический совершенно показатель.
А.РОДИОНОВ: Ну именно поэтому, насколько я понимаю, из уст представителя московского правительства постоянно звучат заявления о том, что цены на недвижимость снижаться больше не будут.
М.ХАЗИН: Ну, естественно. Тут-то понятно. Вот то, что у этих, как бы, рыльце в пушку – тут уж, как бы, и вопросов нет.
А.РОДИОНОВ: А сколько, по-вашему, по оценке вашей компании, себестоимость метра жилой площади в Москве? Ну, в среднем?
М.ХАЗИН: Это вопрос бессмысленный, потому что там имеется такой большой разброс.
А.РОДИОНОВ: Хорошо, «от» и «до»?
М.ХАЗИН: Ну, «от» и «до». В Москве очень дорогая инфраструктура, поэтому я думаю, что в Москве вряд ли цены опустятся ниже, ну, скажем там, 1500 долларов за квадратный метр.
А.РОДИОНОВ: Это себестоимость?
М.ХАЗИН: Это в минимуме. Нет, вы поймите. Себестоимость – это вещь сложная, потому что у вас, например, есть вторичный рынок. Вот вы не продадите. Если даже у вас себестоимость 3 тысячи долларов за квадратный метр, вы не продадите по этой цене квартиру, если абсолютно аналогичная квартира по параметрам, но в доме, который построен еще при советской власти, кто-то продает за, там, 1000 долларов за квадратный метр или за 1200 – это законы рынка. Вот это нужно понимать. Поэтому можно говорить только – до каких величин может упасть эта самая цена? Значит тот, у кого, соответственно, себестоимость высокая…
А.РОДИОНОВ: И до каких же?
М.ХАЗИН: Ну, я думаю, что в минимуме, в самом минимуме цена будет, ну такой, обычной квартиры эконом-класса – мы сейчас не будем говорить про элиту – ну, я думаю, что будет 1200-1500.
А.РОДИОНОВ: Когда?
М.ХАЗИН: А это зависит от ряда обстоятельств. Это зависит от того, когда будет девальвация рубля, это зависит от того, какое, соответственно, решение примет ЦБ. То есть это, в общем, такая, интересная тема и мы по этому поводу даже лекции читаем, вот уже 2 прошло, на которых просто рассказываем о наших результатах по рынку недвижимости.
А.РОДИОНОВ: А вот здесь у меня еще один уточняющий вопрос возник. Вот, вы говорите о том, что банки не будут продавать по низким ценам, потому что московские чиновники считают эти деньги…
М.ХАЗИН: Нет, вот еще раз говорю. Банкам…
А.РОДИОНОВ: Вот, просто взаимосвязь московского правительства и банков.
М.ХАЗИН: Я сейчас скажу. Значит, ситуация такая. Те, кто строил, брали кредиты под залог строящейся квартиры по той цене, по которой они предполагали продать. То есть эти квартиры попадают на баланс банка, у них там оценочная стоимость 4 тысячи долларов за метр, 5, 6. И банк, теоретически, ему не выгодно держать эти квартиры, потому что прибыль они не приносят, деньги связывают. И в этой ситуации с ними примерно такая же ситуация, как с кредитами, которые не отдаются – их надо отдавать по любой цене для того, чтобы получить живые деньги, чтобы их можно было пустить в оборот. Ну, потому что уже понятно, что банк не может продать эту квартиру, ладно бы одну квартиру – 100 квартир по 6 тысяч долларов за квадратный метр. И никто уже не может.
Но если ЦБ их рефинансирует, то им наплевать. Потому что он получает сегодня живые деньги, он их пускает в оборот. А проблемы будут решаться там, потом. Но при этом он заинтересован в том, чтобы цены не падали, потому что это рефинансирование идет под залог квартиры и нужно, чтобы рынок поддерживал этот уровень в 6 тысяч. Вот в чем дело. То есть иными словами, банк в случае если его рефинансировать по той цене оценочной, по которой эта квартира поставлена на баланс, то банк не заинтересован в том, чтобы рынок падал.
А.РОДИОНОВ: Понятно. Давайте к заявлению Кудрина вернемся.
М.ХАЗИН: Да, давайте к заявлению Кудрина. Сейчас что сказал Кудрин? Он сказал, что господдержка больше эффекта не даст. В общем, это достаточно адекватный вывод. Но только можно было это понять и раньше. Дело в том, что фактически наша экономика с 2003 года развивалась за счет надувания финансовых пузырей – ипотечного, ну, в общем, на рынке недвижимости, вот, собственно, мы видим цены на квартиры, фондового и, прежде всего, нефтяного. А когда у вас надуваются финансовые пузыри, то у вас еще помимо всего прочего надувается частный спрос. Потому что люди начинают получать более высокие зарплаты, более высокие прибыли. Потом когда эти финансовые пузыри начинают разрушаться, что сейчас происходит повсеместно по всему миру, этот спрос начинает падать. И темпы падения спроса достаточно высокие.
Классический пример такой истории – это спад 1930-1932 годов в США, который закончился «великой депрессией». Но «великая депрессия» — это когда спад произошел, и все, вышли на плато. Вот мы сейчас еще в спаде, мы еще на плато не вышли. В США сегодня и в Европе, и в Японии, и в Китае происходит абсолютно то же самое, происходит спад. Но в отличие от них мы примерно себе представляем, где у нас находится плато. И плато это – это наша экономика примерно 2002-го – начала 2003-го годов. С тех пор мы формально выросли в 2 раза, ну, даже чуть-чуть больше, упали, пока на 15-18%. Поскольку упасть мы должны настолько, насколько выросли, то есть на 50%…
А.РОДИОНОВ: А почему вы считаете, что 2002-го года показатель?
М.ХАЗИН: Ну, потому что финансовые пузыри стали надуваться с 2003 года, инфляция начала резко расти с 2004-го. Ну, есть там целая куча показателей, сейчас не буду влезать в детали – это долго, длинно и не очень, как бы… На самом деле, 2002-й год – это последний год естественного роста. Но спад спроса, спад, вызванный сдуванием пузырей и падением частного спроса, обычно достигает уровня 8-10-12% в год. Примерно так сейчас падают все. Там, 10% спада частного в США, в Японии чуть-чуть больше, потому что она – экономика экспортная, она зависит от спроса в США, ну и так далее. В Китае, скорее всего, сейчас спад около 10%. Они, конечно, сильно искажают свою статистику, но есть целая куча косвенных данных, вот, в частности, фондовый рынок там стремительно падает.
Так вот, поддержка государства может компенсировать некоторый объем этого спада. Этот объем, ну, максимум 3-4% ВВП в год. Дальше сколько вы не вкладывайте, это будет уже не компенсация, а просто рост инфляции. И что сказал Кудрин? Он сказал, что тот объем, который мы могли дать осмысленно, мы уже дали. В общем, я не возражаю. Единственное, что эффективность этого очень низкая. Ему бы надо было поддерживать спрос. Но спрос у нас поддерживается только за счет роста пенсии. А другие механизмы поддержки спроса, в том числе государственного, скажем, на оборонный заказ, на все остальное – в США это любимый способ, поддерживать оборонный заказ в условиях кризиса – вот этого нету. Ну, хорошо, эффективность, может быть, не очень высокая, но в общем и целом… Только нужно понимать, что мы еще не достигли дна и даже близко.
А.РОДИОНОВ: Да, это понятно. Вот смотрите. Здесь вопрос про мыльные пузыри отчасти тоже, который по интернету пришел. Он, правда, из серии «Если бы», как автор этого вопроса сам справедливо и замечает. Так вот, он спрашивает. Мы в прошлый раз с вами говорили о том, что, в принципе, теоретически предприятия и компании могут развиваться и без кредитов, только на собственную прибыль, которую они зарабатывают. Так вот, здесь человек спрашивает: «По какому пути могла бы пойти, по вашему мнению, мировая экономика, если бы Рейган не ввел стимулирование спроса за счет кредита», — я, правда, не знаю, он ввел или нет.
М.ХАЗИН: Ну, придумали до него, а ввел он. Тут в чем вся проблема? Дело в том, что когда у вас есть 2 предприятия – это стандартное место во многих учебниках, ну, грубо говоря, там, 1-го курса – 2 предприятия, одно живет за счет кредита, другое за счет прибыли. То, капитализация которого набирает прибыль и только потом начинает какие-то действия. Первое всегда выигрывает. Ну, просто, кредит, известно, ускоряет производство. По этой причине либо все должны перестать использовать кредит…
А.РОДИОНОВ: Чего невозможно добиться…
М.ХАЗИН: Нет, почему? Это возможно добиться, но только, вот, по итогам мощного системного общего кризиса. В 70-е годы в мире было 2 технологических центра – СССР и США. И тогда США искали механизм, с помощью которого можно резко ускориться и победить СССР. Они это сделали. Сегодня бессмысленно, потому что для того, чтобы ускоряться, необходимо расширяться. Собственно, весь кризис 70-х годов что в СССР, что в США был из-за того, что им некуда было дальше расширяться. Сегодня расширяться некуда, потому что остался один центр, который окучил всю планету. Нужно менять модель, вот, может быть, в рамках изменения модели нам и удастся что-то сделать с кредитом. Потому что, во всяком случае, уже появляются разные резкие идеи, даже в Великобритании.
А.РОДИОНОВ: Например?
М.ХАЗИН: Ну, например, появляются мысли о введении налога от Тобина. Дело в том, что специфика любого стимулирования спроса кредитного – она приводит к появлению избытков финансовых активов, финансовых пузырей. Собственно, так и было с 1981 года. Налог Тобина – это налог на любые финансовые транзакции, оборотный налог. Вот, грубо говоря, если ты инвестируешь в производство, то ты инвестируешь и нет проблем. А если ты покупаешь акции или какие-то другие финансовые инструменты, причем спекулятивно. То есть если ты покупаешь акции на 5 лет, нет проблем. А на 2 месяца, ты обязан со всех своих операций, там, 0,2% или 1%, или даже 3% платить как налог. В результате происходит отток денег из финансового сектора, там резко падает доходность, много еще происходит разных процессов. Но проблема состоит в том, что, поскольку последние 30 лет миром управляли финансисты, то они, конечно же, совершенно не заинтересованы в том, чтобы вводить ограничения сами для себя.
А.РОДИОНОВ: Ну да, потому что они в том числе на эти деньги и жили.
М.ХАЗИН: Да, совершенно верно.
А.РОДИОНОВ: Вот от Димы любопытный вопрос пришел по SMS. Я, кстати, напомню: +7 985 9 70-45-45. Он пишет: «Михаил, а вы знаете, что в Швеции введена отрицательная процентная ставка «минус» 0,25%. Что скажете?»
М.ХАЗИН: Ну, на самом деле, это депозитная ставка. Это если предприятие или человек кладет в банк деньги, то у него уменьшается эта сумма на депозите.
А.РОДИОНОВ: За год?
М.ХАЗИН: Да. А, соответственно, с точки зрения получения кредита, эта система работать не будет отрицательно. Ну, просто вы подумайте. Если, соответственно, вы получаете в банке рубль, а вернуть можете 99 копеек, то неминуемо найдется кто-то, кто возьмет в кредит миллиард, вернет, соответственно, 990 миллионов завтра и получит на пустом месте 10 миллионов просто так. Эта система – она так устроена, что отрицательный кредит не работает.
А.РОДИОНОВ: Так, а в чем тогда отличие от депозита?
М.ХАЗИН: А это просто способ заставлять граждан больше тратить. Им просто объясняется, что «ребята, сберегать не выгодно» или «вкладывайте в другие инструменты, не в такие консервативные как банковский вклад».
А.РОДИОНОВ: И таким образом тоже это попытка поддерживать спрос?
М.ХАЗИН: Ну да. Ну, потому что, на самом деле, я объясню, из-за чего это. Потому что у вас есть очень много финансовых институтов, которые концентрировали инвестиции – там, хедж-фонды, инвестиционные институты какие-то. Они насобирали какие-то активы, сейчас кризис. Эти активы – там высокие риски. Они их сбрасывают и переходят в живые деньги, и сидят вот в этих живых деньгах. И это способ заставить их вложиться. Ну, собственно говоря, откуда эта вакханалия оптимизма «Все, кризис кончился»? Это не потому, что кризис кончается, это способ заставить людей потреблять. Им говорят: «Ребята, ну чего вы тут сберегаете? В США за год норма сбережений поднялась с «минус» 3-5% реально», — ну, они там постоянно меняют статистику, поэтому последние статистические цифры положительные, но, на самом деле они были отрицательные. Резко поднялась норма сбережений до 5-6%.
А.РОДИОНОВ: Ну и по России такая же статистика есть.
М.ХАЗИН: Да. Это деньги, которые выпали из потребления. Раз они из потребления выпали, то, значит, предприятия не получили прибыль, значит, упала их капитализация. А под эту капитализацию они получили кредиты, значит, эти кредиты не вернутся. И у вас пошло по кругу. И вот они все говорят: «Ребята! Ничего! Все, кризис кончился, все, что вы накопили, можете смело тратить». Логика такая. И аналогично инвесторам говорят: «Ребят-ребят, вы чего? Вкладывайте денежки, давайте!» Инвесторы говорят: «Ребят, вы чего? У вас загрузка мощностей была год назад 90%, в начале года была 80%, а сегодня меньше 70%. У вас предприятия не работают существующие. Вы хотите, чтобы мы инвестировали, еще одно, что ли, строили?» Им говорят: «Нет, давайте в инновации». Они говорят: «Простите. Люди не отказываются от покупок того, что уже есть, потому что у них не хватает денег. Вы им предлагаете еще предложить что-то новое? Они не будут сейчас это покупать». И так далее, и тому подобное. В общем, это практически совершенный случай, но нужно понимать: что поскольку механизм поддержания спроса больше не работает, то спрос будет падать, собственно, и в этом весь механизм кризиса. И пока он не упадет, пока пузыри не сдуются… То, что сейчас происходит в США, это напоминает знаете что? Вот, на машинах на военных – я не знаю, обращали ли внимание слушатели – если посмотреть на колеса, есть такая втулочка, которая ведет от оси колеса к шине. Что она делает? Она прикрывает трубочку, по которой идет подкачка шины, если в ней вдруг образуется дырка. Это же военная машина, она должна ехать независимо ни от чего. Разумеется, она не может ехать долго. Ну так вот, если у вас маленькая дырочка, то такая система подкачки работает. А если у вас, соответственно, такая дырка, в полколеса, то подкачивай – не подкачивай, ничего работать не будет. Вот вся проблема состоит в том, что система подкачки – она, в принципе, по определению ограничена в масштабах – это то, о чем говорил Кудрин. Что вы больше 3-4% от ВВП подкачать в экономику не можете. А если она у вас падает со скоростью 10%, то все.
А.РОДИОНОВ: В заключении программы я бы хотел еще вас вот о чем спросить. Честно скажу, не знаю, занимается ваша компания исследованиями нефтяного рынка, бензина и так далее, и так далее, но, в общем, тем не менее, любопытно. Стремительно дорожает бензин. Вот только что я проезжал заправку, и на 50 копеек по сравнению со вчерашним днем. И вот здесь спрашивает вас учитель из России: «Какова, на ваш взгляд, в нашей стране себестоимость литра бензина? Не проводила ли ваша компания исследование этого вопроса? В других нефтедобывающих странах стоимость литра бензина не превышает 5 рублей, а у нас благодаря посредничеству премьера, как он пишет, цена совсем неадекватна».
М.ХАЗИН: Как написали мне на сайте worldcrisis.ru кто-то некоторое время тому назад: «Когда мировые цены на нефть растут, то бензин в России растет и это соответствует конъюнктуре рынка».
А.РОДИОНОВ: Когда падает, то не падает.
М.ХАЗИН: Когда же в мире падает, то нефтяные компании должны компенсировать убытки на мировых рынках, поэтому цены на бензин в России растут и это снова соответствует конъюнктуре рынка. Нужно совершенно четко понимать, что модель российской экономики весьма специфическая, весьма странная… Кстати, себестоимость бензина на выходе с НПЗ, на самом деле, достаточно адекватна. И проблема даже не столько в том, что она очень сильно растет на бензоколонках, сколько еще в том, что у нее бешено падает качество. Ну и при этом нужно понимать, что российские НПЗ были выстроены в расчете на совершенно другие схемы – они же построены еще во времена СССР, а в СССР основным топливом, которое было нужно, был мазут. То есть иными словами, там еще качество этих НПЗ не очень. А модернизировать их – это очень большие деньги, это тоже не выгодно. То есть на самом деле, тут есть масса разных причин. Еще раз повторяю: стоимость бензина на выходе с НПЗ на сегодня, в общем, достаточно адекватна. То есть в этом смысле проблем не очень. А вот то, что вам на бензоколонке могут залить непонятно что – ну, тут уж никуда не денешься.
А.РОДИОНОВ: Михаил Хазин в прямом эфире «Эха Москвы» в программе «Кредит доверия», президент консалтинговой компании НЕОКОН. Михаил, большое вам спасибо за ответы. Счастливо.
М.ХАЗИН: Пожалуйста. До свидания.