Уберет ли налог на недвижимость с рынка спекулянтов?

С 2012 года в РФ может быть введен налог на недвижимость, и эта возможность обсуждается в стране уже не первый год. Новый налог призван заменить собой три существующих налога: налог на имущество физлиц и организаций и налог на землю. Доходы от него должны будут поступать в региональные бюджеты. Современный вариант закона предполагает налогообложение физических лиц, владеющих зданиями, сооружениями (как жилыми, так и нежилыми) и земельными участками. Организации будут платить этот налог только за жилые помещения и земельные участки, поскольку налог на имущество для юридических лиц сохранится. По В Минфине заявили, что налоговая база нового налога будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости недвижимости. При этом налоговая ставка максимально представляется в 0,1% от кадастровой стоимости недвижимости. В виду того, что первые лица страны не раз говорили о том, что налог на недвижимость должен быть дифференцированным с целью увеличения ставки налогообложения для владельцев элитного жилья, для владельцев нескольких объектов недвижимости могут быть введены повышенные коэффициенты, а ветераны, инвалиды, «чернобыльцы», пенсионеры и члены семей военнослужащих получат льготы. Несмотря на очевидную справедливость законопроекта, в нем есть главная загвоздка – не ясно, как будет измеряться кадастровая стоимость квартиры, учитывая, что нынешняя кадастровая цена далека от рыночной. К тому же туманны и последствия его введения. В частности, позволит ли введение налога на недвижимость убрать с рынка «спекулянтов» и оптимизировать цены на недвижимость. На эти вопросы RealEstate.ru ответили эксперты и участники рынка.

Заместитель генерального директора «МИЭЛЬ–Брокеридж» по правовым вопросам Ирина Шугурова:

Налог на недвижимость призван заменить собой три налога: налог на имущество физических лиц, налог на имущество организаций, земельный налог.

Обсуждение вопроса введения единого налога на недвижимость идет с 2003 года. В марте 2008 года была одобрена «Налоговая политика на 2008-2010 гг.». Минфин совместно с Минэкономики подготовили проект поправок в Налоговый кодекс по введению в 2010 году единого налога на недвижимость.

Развитие этого вопроса связано еще и с тем, что с 1 марта 2008 года вступил в силу Закон о государственном кадастре недвижимости. Закон предписывает считать вместе строения и земельные участки, чтобы они были единым имущественным комплексом, единым объектом недвижимости. Раньше считали по отдельности: в БТИ – строения, в Кадастровой палате – земельные участки.

Затем утверждается кадастровая стоимость этого единого объекта недвижимости – с нее и считается налог. Работа по постановке всех объектов на кадастровый учет колоссальна и займет не один год, тем более что методика определения кадастровой стоимости до конца еще не отработана. Кроме того, действие этого закона в том или ином регионе возможно только после того, как будет проведен кадастровый учет всех объектов недвижимости в этом регионе и официально утверждены результаты кадастровой оценки.

Стоимость имущества в договоре купли-продажи является предметом договоренности сторон, то есть определяется по соглашению между покупателем и продавцом. Сумма налога на имущество определяется на основании инвентаризационной стоимости, которую определяет БТИ и которая традиционно в несколько раз ниже рыночной.

Что касается земельных участков, то раньше существовало понятие «нормативная цена» участков, она была очень низка. Сейчас появилась кадастровая стоимость, которая в три-четыре раза превышает нормативную цену, а иногда даже приравнивается к рыночной стоимости участков. Кадастровая стоимость земельных участков, по крайней мере, в Московской области уже определена. И земельный налог платится в процентах от кадастровой стоимости. Например, Законом г.Москвы определено, что налоговая ставка на земли, занятые жилым фондом, составляет 0,1% от кадастровой стоимости. На участок для дачного хозяйства, огородничества, садоводства – 0,3% от кадастровой стоимости.

На мой взгляд, на тех, кто готов приобрести квартиру в жилом комплексе или загородный дом в коттеджном поселке высоких классов, введение подобного налога не отразится. Люди, материальное положение которых позволяет приобрести дорогую недвижимость, могут достаточно свободно выплачивать соответствующий налог.

А вот для сегмента экономкласса размер налога на недвижимость, скорее всего, будет принципиален. Я думаю, покупатели типового жилья при приватизации, при покупке, при обмене квартир, будут соизмерять, во сколько им обойдется жилье, с точки зрения налогообложения.

«Проффессор» (так называемый) кафедры Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова, председатель комиссии Российской Гильдии риэлторов Геннадий Стерник:

При введении налога на недвижимость должно быть оказано и некоторое влияние на рынок. Поскольку: а) не всякий спекулянт захочет платит этот налог; б) неимущие владельцы просторных квартир при этом будут простимулированы их разменять. При этом вряд ли введение налога скажется на ценах на недвижимость.

Сегодня вопрос расчета стоимости квартир отдан в бывший департамент  Роснедвижимости (а ныне Росреестр в составе МЭР РФ). Согласно проекту закона и Методических положений, налог на недвижимость будет взиматься не с рыночной стоимости, а с кадастровой (которая должна, по идее, быть приближенной к рыночной). Но проблема справедливости не в том, от какой цены будет определяться налогооблагаемая база – гораздо большее влияние на сумму налога окажет налоговая ставка и налоговые вычеты. Сегодня в проекте закона для второго чтения записана максимальная ставка 0,1% от цены квартиры (наверное, муниципалитеты захотят применять именно ее). А налоговые вычеты вообще роскошные:

— для ВСЕХ категорий льготников (включая пенсионеров) — 50 кв. м общей площади на каждого,
— для всех остальных — 18 кв. м.

То есть семья из трех человек не будет платить налог с площади в 54 кв. м, а если это два пенсионера – то со 100 кв. м. А вот вопрос о том, чтобы платить дифференцированную ставку в зависимости от стоимости квартиры (как мы это предлагали МЭРТ РФ в 2004 году), в проекте не прозвучал. Может, и правильно — меньше будет сопротивление депутатов и чиновников.

С введением налога на недвижимость будут, конечно, изобретены и пути его обхода. К примеру, можно прописать себе в квартиру всех родственников из дальних регионов и СНГ. В этом случае прибавится оплата ЖКХ, но зато не будет налога.

Научный руководитель Института национальной стратегии Никита Кричевский:

Сколько существует рынок – столько существует на нем спекулянты. Они были, есть и будут. Также налог на недвижимость не является определяющим фактором при ценообразовании, там работают другие факторы. Единственное на что он может повлиять – это незначительное повысить арендные ставки. И то все будет зависеть от спроса и предложения как жилья на продажу, так и жилья, предназначенного для сдачи в аренду. А также от платежеспособного спроса: если спрос не потянет не увеличение арендных ставок в случае введения налога на недвижимость, то тогда просто ужмутся те, кто предоставляет эти услуги.

Основной трудностью в определении рыночной стоимости квартиры является ее расположение, которое в основном и диктует цену. Очевидно, что для каждого населенного пункта будет определена некая среднерыночная цена, которую будет определять местное отделение новой единой службы Росреестра. При этом различие по классу жилья вряд ли будет сделано – кадастровая стоимость будет единой. В целом же, на мой взгляд, определение стоимости не будет являться для закона камнем преткновения, ведь кадастровые службы когда-то хорошо определили кадастровую стоимость земли – буквально по деревням, по участкам, и люди получили ясность.

Сама ставка налога будет намного выше, чем 0,1%, как сейчас заверяют многие чиновники, – иначе игра просто не стоит свеч. Такие заявления делаются для того чтобы в период кризиса не создавать дополнительный источник социальной напряженности.

В целом, поскольку налог на недвижимость вводится с целью наполнить местные бюджеты, от того, насколько они будут дефицитными, будет определяться и ставка вычета. При этом в законе будут учтены все льготные категории, которые есть в налоге на физлиц и земельном налоге. Поэтому низкооплачиваемым слоям населения, пенсионерам  и социально незащищенным слоям населения волноваться абсолютно не стоит – другое дело, что платить придется всем работающим гражданам. Налог будет дифференцирован в сторону средне- и высокооплачиваемых слоев населения – они будут платить меньше. Этот как раз тот налог, который позволит хотя бы частично восстановить социальную справедливость. При этом не надо забывать, что эти деньги пойдут в местный бюджет, а не на федеральные нужды, поскольку это системообразующий налог бюджета любого муниципального образования.

Другое дело, что реформа любого налога делается не для того чтобы облегчить налоговое бремя, а для того чтобы решать проблемы государства – в данном случае межбюджетных отношений, то есть для того чтобы уменьшить субсидии центра регионов. А сегодня, насколько я себе представляю, у нас все местные бюджеты дефицитные.

Если говорить о лазейках, которые могу появиться с принятием закона, то я бы не советовал их использовать, хотя бы потому что сейчас ситуация не такая как пятнадцать-двадцать лет назад, и налоговые органы могу весьма жестко подойти к взысканию вашей задолженности.

К тому же лазейки придумать очень сложно, поскольку налогом облагается не физическое лицо, а объект недвижимости. От того, сколько человек и какого положения вы пропишите у себя в квартире, налог отменен не будет.

Беседовала Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА

http://www.realestate.ru/interview.aspx?id=247