Цены на недвижимость ждет «болтанка»
Автор: SPrealty. 16 Июн 2010 в 13:47
Последние 3,5 года были весьма насыщены нервным напряжением, захлестывающими эмоциями и томительными ожиданиями участников рынка. И речь идет далеко не только о банкирах, застройщиках и риэлторах. Люди, планирующие , и граждане, озабоченные пресловутым квартирным вопросом, – все они с тревогой брали в руки газеты, смотрели , читали , пытаясь соотнести текущие реалии рынка с собственным бюджетом. За последние годы они пережили резкий рост цен 2005-2006 годов, за которым последовала стагнация 2007-го года, когда цены на несколько откатились назад. Потом преодолели первую половину 2008 года, когда снизившийся объем предложения жилья на фоне переизбытка свободных денег привел к резкому ценовому взлету перед самым началом кризиса. Затем вчерашние счастливые покупатели хватались за сердце, глядя на последовавший за этим 35-процентный провал. Как показывает упомянутый , с конца 2009 года стоимость жилья снова слегка подросла, примерно на 5%-10%. И после этих взлетов и падений, все вернулось на круги своя.
Вверх или вниз?
Сейчас все больше специалистов склоняется к мнению, что в обозримом будущем стоимость квадратного метра сильно не изменится. И это вполне понятно: особых предпосылок для резкого роста цен на не видно, но и сильно падать им причин тоже нет. Если бы для более глубокого падения были основания, то оно произошло бы еще в период кризиса, на фоне если не паники, то, по крайней мере, сильной настороженности настроений. Главной преградой для дальнейшего снижения цен стал ограниченный объем предложения, особенно в Москве. Как и любой крупный город, столица не резиновая, и число строящихся объектов не бесконечно. Именно фактор ограниченности предложения здесь играет ведущую роль, как отмечалось в статье «».
Согласно ей, если в свое время 2 фактора – переизбыток свободных средств и дефицит предложения – загнали цены на жилье в столице с $2000 до $6000 за метр, а потом исчезновение одного из них скорректировало цены назад до $4000, то возможный откат цен еще ниже, к $2000, как и их стабилизация на $4000, будут зависеть исключительно от того, сохранится ли дефицит предложения на московском рынке жилья или нет. Пока дефицит предложения сохраняется, поэтому московское жилье и подешевело только на треть (с $6000 до $4000), а не в 3 раза (с $6000 обратно до $2000). Ведь, так или иначе, все основные макроэкономические показатели – цены на нефть, курс рубля к доллару и т.п. – соответствуют сейчас периоду 2003-2005 годов, когда средний уровень цен на был в районе $2000, а не 2007 году, когда жилой квадратный метр в столице в среднем стоил $4000.
Поэтому если в некоторых регионах страны объем нового строительства действительно может вырасти и способствовать дальнейшему постепенному снижению цен, то в Москве и ближнем Подмосковье вряд ли следует ожидать появления новых объектов в таком количестве, которое способно вызвать заметное падение цен на рынке. Это же можно сказать о ситуации в Санкт-Петербурге и Ленобласти.
Возможностей сильно вырасти у цен на сейчас также нет. Шальные деньги с неба никому не падают. Последствия кризиса, да и сам кризис никуда не делись, как показывают события последних двух месяцев на финансовых и валютных рынках. В Европе одна за другой страны оказываются в преддефолтном состоянии. падает. США также находятся не в самом лучшем положении, несмотря на укрепление доллара. нестабильны. Все это говорит, во-первых, о сомнительности перспектив крупных инвестиций в экономику России. Во-вторых, об ограниченности внутреннего платежеспособного спроса. В-третьих, о более осторожной в будущем политике банков в кредитовании населения, несмотря на громкие заявления в поддержку .
Даже если правительству удастся добиться с помощью политического давления или экономических рычагов – неважно – некоторого снижения , то о щедрых докризисных условиях кредитования можно забыть. Вряд ли хоть один мало-мальски осторожный финансист готов с учетом американского, европейского, да уже и российского опыта пойти на предоставление ипотечных займов с нулевым первоначальным взносом или на срок в 30-40 лет. Равно как и справки о доходах и их источниках теперь будут проверять намного тщательнее.
Соответственно, в обозримом будущем будет формироваться в основном за счет реальных покупателей, зарабатывающих в нынешних условиях достаточно для решения собственных жилищных проблем. А как показывает за последний год, в частности, пример Марфино, а также, например, в статье «», предмет их интереса – квартиры в Москве по 70 000 – 80 000 руб. за 1 кв.м. или по 40 000-45 000 руб. в Подмосковье. А докризисные прайс-листы, по сути, стали историей.
Подробнее о вероятных вариантах развития событий руководитель аналитического центра Олег Репченко говорил два месяца назад в докладе «». Еще в апреле 2008 года аналитический центр «» опубликовал статью «». Ее суть сводилась к тому, что периоды 1991-1998 и 2001-2008 годов на рынке недвижимости оказываются довольно похожими а, значит, для полноты аналогии, к концу лета – началу осени 2008 года вполне может иметь место кризис, аналогичный дефолту 1998 года. В июне 2008 года эту статью опубликовали «Ведомости» под заголовком «», а спустя всего несколько месяцев новый кризис из гипотетического превратился в реальный. Впрочем, если падение цен на нынешнем этапе весьма схоже со сценарием 1998-2002 годов, то возврат к прежнем уровню сейчас окажется более затяжным, если вообще реализуется, полагают специалисты .
Ценовые «качели»
Существование предпосылок к тому, что в среднесрочной перспективе стоимость жилья сильно не изменится, отнюдь не означает, что она будет «стоять на месте как вкопанная». Так за последние 3,5 года цены на в общей сложности не изменились, но очень существенно колебались вверх-вниз за этот период. И сейчас размах ценовых «качелей» может оказаться немаленьким.
Но важнее другое. Даже при очень значимых колебаниях и скачках цен на недвижимость в среднесрочной перспективе не стоит ожидать какого-то однозначного тренда – на повышение или на понижение. Не стоит ожидать повторения истории 2000-2008 годов, когда цены если и не росли, то стояли на месте, чтобы вскоре продолжить расти вновь. Сейчас же будет волатилен, подвержен частым ценовым колебаниям, так называемой в профессиональной среде, «болтанке».
Так, через 2-3 года стоимость жилья вполне может оказаться примерно такой же, как сейчас. Но в течение этого срока она может, к примеру, на протяжении одного года подскочить, скажем, на 30% вверх, а потом, в следующем году так же скорректироваться вниз. Или наоборот, сейчас может начаться стагнация под влиянием майских событий на финансовых рынках – по крайней мере, последние недели рост цен стоимости квадратного метра прекратился и в статистике стали появляться «минусы». А это не исключает новый откат цен вниз на 10%-15% до конца года, как было в 2007 году. А потом в течение следующего года стоимость жилья может опять подрасти.
Влиять на этот процесс будет нестабильность макроэкономической ситуации, в первую очередь. Цены на нефть, , ситуация на фондовом рынке – вот что традиционно будет раскачивать рынок жилья. Второй непредсказуемый, но крайне важный фактор – изменения в правилах игры на рынке. Какими они будут, зависит от многих переменных, начиная от расстановки политических сил во властных структурах и заканчивая уровнем оперативности реагирования рядовых чиновников на изменения курса высших органов власти. А эти факторы способны непосредственно влиять на соотношение объемов спроса и предложения на рынке. Для примера можно вспомнить схватки вокруг известного 214-го ФЗ, о чем подробно рассказано в статьях «» и «».
И третий момент, но далеко не последний по значимости. Речь идет о новых законодательных инициативах, направленных на вовлечение в оборот большего объема неиспользуемых земель. В частности, влияние на рынок уже начинают оказывать, например, действия фонда РЖС, который активно начал распродавать площадки под строительство не только по России, но и в московском регионе по относительно невысоким ценам. А если заработают предлагаемые нормы выделения земель «в государственных интересах» (например, для строительства российской «Силиконовой долины» в Сколково), то под «соусом» реализации национальной программы «Доступное жилье» много неиспользуемой земли может быть довольно быстро выделено под . Да и другие законодательные инициативы, например, предлагаемая отмена разграничения земель по целевому назначению, приведут к выбросу на рынок колоссальных объемов.
Добавляет нестабильности рынку и оживление замороженных в кризис проектов, в первую очередь, находившихся на стадии «бумажной готовности». С каждой неделей появляется все больше анонсов новых микрорайонов и крупных жилых комплексов. И, по всей видимости, со временем их будет становиться все больше. Но проблема в том, что они будут выходить на рынок неравномерно. А вот от скорости, очередности и равномерности начала их реализации и продажи квартир будут зависеть колебания единовременных объемов предложения, которые не замедлят сказаться на ценовых скачках.
В любом случае, какая тенденция бы сейчас ни возобладала – повышения или понижения цен – можно предположить, что этот тренд будет не агрессивным, а умеренным, полагают специалисты аналитического центра «». Не стоит ожидать роста или снижения цен на 5-10% в месяц. Скорее всего, ежемесячные корректировки не будут превышать 1-2%. Да и продолжительными эти тренды также не будут: через несколько месяцев или полгода можно ждать смены вектора на противоположный. И вполне вероятно, что такая волатильность будет присуща рынку недвижимости ближайшие два-три года.