Что год наставший нам готовит
Автор: SPrealty. 18 Янв 2011 в 11:43
Госпрограммы затянули пояса
В 2011 году Смольный продолжил курс на экономию бюджетного рубля и еще больше урезал финансирование городских жилищных программ. При этом чиновники Жилищного комитета обещают, что помогут не меньшему числу очередников, участвующих в городских программах, чем в 2010 году.
В законе о бюджете Санкт-Петербурга на 2011 год на все жилищные программы запланировано 3,17 млрд руб., что почти на 0,5 млрд меньше вложений минувшего года (около 3,65 млрд руб.). В частности, финансирование программы «Жилищные сертификаты» «съежится» втрое по сравнению с 2010-м – до 100 млн руб. Портфель самой масштабной программы, «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», уменьшится вдвое – до 500 млн руб. На прежнем уровне останется финансирование лишь по двум программам – «Молодежи – доступное жилье» (2 млрд) и «Развитие долгосрочного жилищного кредитования…» (550 млн).
По предварительным данным Жилищного комитета, в 2010 году за счет прямой государственной поддержки в рамках пяти программ было оказано содействие 5855 семьям. Еще 1704 семьи, проживавших в коммунальном фонде, расселили инвесторы.
Несмотря на уменьшение финансирования, на будущий год чиновники ставят перед собой более высокую планку – помочь бюджетными субсидиями 6370 семьям. Жилищные условия еще трех тысяч семей обитателей коммунальных квартир должны быть улучшены с помощью иных механизмов расселения.
Рецепт того, как при сокращении финансирования помочь большему числу очередников, один – уменьшение размера бюджетных субсидий. Социальные выплаты, которые в рамках всех программ выдаются очередникам на улучшение жилищных условий, давно «похудели» и составляют лишь 20–30% от рыночной стоимости жилья. Курс на экономию продолжается.
Так, в октябре прошлого года власти утвердили новую схему расчета субсидий по программе «Жилищные сертификаты», в результате чего размер выплат уменьшился в три-пять раз.
Сейчас власти поняли, что помочь всем очередникам (195 тысяч семей) бюджет не в силах. В докризисный 2007 год, когда запускали пять программ, Смольный за четыре года обещал вложить в их реализацию около 50 млрд руб. Но жилищного прорыва так и не случилось, и сейчас власти уже задумываются о переводе действующих программ на рельсы государственно-частного партнерства. «Мы думаем о взаимодействии с бизнесом при реализации городских жилищных программ. Там, где есть возврат денег за предоставленное жилье, возможно привлечение банковских кредитов и других инструментов, чтобы увеличить масштабы и объемы финансирования программ», – заявил в конце года вице-губернатор Михаил Осеевский.
Риэлторы говорят, что даже при уменьшении финансирования число желающих принять участие в городских программах будет по-прежнему высоким. И даже не отрицают возможности решить жилищные проблемы очередников за счет ГЧП. «В этом партнерстве государство может участвовать землей, строители будут строить, банки – кредитовать как застройщиков, так и покупателей. При этом городу придется взять на себя решение вопросов с монополистами, а также гасить часть процентной ставки по кредитам для очередников, – предлагает председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. – Стоимость такого жилья, если выставлять его в прямую продажу, будет на 25–30% ниже рыночной. И различные вариации этой схемы можно применить во всех действующих госпрограммах. В отличие от затратного бюджетного строительства, такие проекты являются инвестиционными, и средства от их реализации будут возвращаться в казну».
Правда, когда схему ГЧП для очередников смогут отработать и применить на практике – ни эксперты, ни сами власти пока сказать не могут.
Стройки века
На 2011 год в городе запланировано активное масштабное строительство. Например, мы сможем наблюдать реализацию знакового проекта, влияние которого на рынок (причем на рынок элитного жилья) проявится только к концу года. После нескольких лет подготовительных работ, на которые потрачено более 3 млрд руб., ВТБ приступит к созданию «Набережной Европы». Всего предстоит возвести 350 тыс. кв. м недвижимости, в том числе 170 тыс. кв. м элитного жилья, торгово-офисный центр, гостиницу и доминанту нового квартала – Дворец танцев Бориса Эйфмана. «Продажи мы начнем, по-видимому, в конце 2011-го – начале 2012 года. Мы предполагаем начинать строительство с территории, прилегающей к будущему Дворцу танцев Бориса Эйфмана, со стороны Биржевого моста и стрелки Васильевского острова постепенно передвигаясь к Тучковому мосту», – рассказал управляющий директор банка ВТБ Александр Ольховский.
К более активной стадии перейдет проект реконструкции хрущевских кварталов. В конце 2009 года «СПб Реновация» купила на торгах 22 квартала общей площадью 900 га за 392 млн руб. Весь прошлый год компания занималась проектными и подготовительными работами (в частности, Законодательное Собрание Петербурга подготовило поправки в Закон «О государственно-частных партнерствах в СПб», которые упрощают снос зданий при комплексной реконструкции территорий) и в году наступившем намерена перейти к самой сложной части подготовки – к общественным слушаниям. Реальное строительство если начнется, то не раньше 2012 года.
Пограничные КОТы
Все большее влияние на рынок недвижимости – причем не только на первичный, но и вторичный – оказывают проекты комплексного освоения территорий (КОТ), которые реализуют девелоперы. Показателен пример проекта «Северная долина» компании «Главстрой СПб». Как отмечают участники, именно его выход на рынок со стоимостью в 49 тыс. руб. за кв. м не позволил в прошлом году подняться ценам на первичном рынке. Более того, утверждают эксперты, продажи «Главстроя СПб» снизили цены и на вторичном рынке – в радиусе нескольких километров.
В этом году «Главстрой СПб» обещает вывести на рынок еще больший объем. «В 2011-м мы приступаем к строительству третьей и четвертой очередей «Северной долины». Это еще 420 тыс. кв. м», – сулит Александр Ермак, исполнительный директор «Главстрой СПб». Кроме того, компания начинает возведение первой очереди нового жилого района «Юнтолово». Это еще 110 тыс. кв. м недвижимости в мало- и среднеэтажной (4–7 этажей) застройке. И если в прошлом году компания продавала по 500 квартир в месяц, то в этом, говорят участники рынка, стоит задача продажи удвоить. По неофициальным данным, продажи откроются по цене, которая способна «убить» рынок, – около 40 тыс. руб. за «квадрат».
«Доступные» проекты появятся не только на севере, но и на юге. Так, в Гатчинском районе Ленобласти, недалеко от поселка Тайцы, примерно по такой же, как у компании «Главстрой СПб» цене, УК «Старт девелопмент» откроет продажи первой очереди малоэтажного проекта эконом-класса «Золотые ключи». Всего на 33 га должно появиться 534 домовладения. Строительство будет вестись по панельно-каркасной технологии. Проект планируется вводить в четыре очереди. Объекты первой и второй застройщик начнет возводить одновременно, вместе они занимают 15,8 га – это 248 домовладений. Их сдача намечена на первый квартал 2012 года, весь проект строительства нового малоэтажного района «Золотые ключи» завершится к четвертому кварталу 2012 года. Район будет застраиваться таунхаусами (от 54 до 64 кв. м), дуплексами (74 кв. м) и коттеджами (от 88 до 97 кв. м). К каждому дому предлагаются небольшой земельный участок (от 1,5 до 4 соток) и парковочное место.
Строительство этого района – часть гигантского проекта создания города-спутника Южный. На территории около 2 тыс. га до 2028 года предполагается возвести 4,5 млн кв. м жилья, а также индустриальный парк «Дони-Верево» на участке 255 га. «Мы считаем, что именно малоэтажное жилье по низким ценам, стоимость квадратного метра которого составляет 40 тыс. руб., будет наиболее востребовано рынком в настоящий момент», – поделился генеральный директор «Старт девелопмент» Андрей Назаров.
Еще один южный проект – строительство нового жилого района «Славянка». Здесь, правда, низких цен не ожидается. Тому есть оправдание: дома уже построены и сданы госкомиссии, причем квартиры – с отделкой; начато строительство объектов социальной инфраструктуры – школы и детского садика. Кроме того, компания намерена выставить на продажу самое «вкусное» – квартиры-студии.
Восточное направление захватывают Setl City – с «Семью столицами», «Строительный трест» и «Отделстрой» – с «Капиталом» и «Оккервилем». Ожидать в этих проектах низких цен не приходится – слишком большие вложения сделаны в инженерную инфраструктуру, так что компании, скорее, предпочтут строить медленней, удерживая при этом цены.